TAKUT EJEN NAIKKAN HARGA RUMAH...INI KESAN APABILA ANDA BELI RUMAH TERUS DARI TUAN RUMAH

Masih ramai diluar sana yang menganggap bahawa ejen hartanah akan menaikkan harga rumah yang dijual semata-mata untuk mendapatkan komisyen yang banyak.

Mereka lebih suka berurusan terus dengan tuan rumah berbanding melalui ejen kerana lebih mudah untuk mendapatkan harga yang murah.

Namun, perlu diingat bahawa terdapat beberapa kes sebenar dimana pembeli telah ditipu oleh tuan rumah dan menyebabkan kerugian wang yang banyak.

Jom lihat antara kesan-kesan yang mungkin akan terjadi terhadap diri anda apabila berurusan dengan tuan rumah.



Deposit bakal hilang

Apabila berurusan terus dengan tuan rumah, anda mungkin akan terlepas satu langkah yang penting iaitu meletakkan ‘klausa’ deposit akan dipulangkan jika pinjaman perumahan tidak diluluskan.

Jika anda tertinggal perkara penting ini, anda mungkin bakal kehilangan deposit yang telah dibayar.

Setelah bayaran deposit dibuat, ada sesetengah tuan rumah yang tidak tahan melihat wang tersebut dan telah menghabiskan wang tersebut untuk kegunaan peribadi walaupun pinjaman pembeli masih belum diluluskan.

Apabila ini berlaku, memang amat susah untuk tuan rumah memulangkan semula wang deposit tersebut.

Ada juga kes dimana tuan rumah meminta pembeli menyediakan 10% bayaran deposit sedangkan anda hanya perlu bayar 3% sebagai tanda setuju untuk beli rumah tersebut. Manakala baki 7% perlu dibayar semasa proses tandatangan SPA.



Tiada hitam putih

Ini yang sering terjadi kepada pembeli apabila membuat bayaran kepada tuan rumah.

Bayaran dibuat melalui tunai dan tiada resit pembayaran akan meningkat risiko anda bakal ditipu oleh tuan rumah.

Resit ini sangat penting sebagai bukti yang kita sudah buat bayaran kepada tuan rumah. Tanpa resit tersebut, kita tidak boleh buktikan kepada tuan rumah yang kita sudah buat bayaran.

Carian sendiri

Apabila anda sudah suka dengan rumah yang anda ingin beli, pastikan anda membuat carian maklumat terhadap rumah tersebut.

Lihat pada status rumah tersebut sama ada ianya berstatus bumi atau non-bumi, leasehold atau freehold dan lebih penting sama ada rumah tersebut mempunyai sekatan jualan atau tidak.

Jika tersilap beli, banyak kos yang perlu anda tanggung di kemudian hari dan mungkin hanya membuang masa anda sahaja.

Dan pastikan tuan rumah juga bukanlah berstatus bankrupt kerana ia bakal menghalang proses jual beli tersebut.

Anda tidak boleh mengharapkan semua dokumen akan disediakan oleh tuan rumah kerana ada di antara mereka juga yang sudah hilang dokumen penting seperti SNP.

Jadi, berhati-hati lah ketika berurusan dengan tuan rumah.

7 PUNCA UTAMA PINJAMAN ANDA BAKAL DI TOLAK

Hantar permohonan pinjaman sendiri

Sebagai seorang yang bekerja makan gaji, anda mungkin tidak mempunyai banyak masa untuk menghantar dokumen permohonan pinjaman perumahan kepada pihak bank.

Anda mungkin terpaksa mengambil cuti sehari semata-mata untuk menghantar permohonan pinjaman rumah tersebut.

Lebih penat lagi apabila dokumen anda tidak lengkap semasa berurusan dengan pihak bank dan anda terpaksa pergi untuk kali kedua.

Jika menggunakan khidmat ejen hartanah, mereka mungkin boleh memberi nasihat tentang dokumen yang perlu disediakan untuk permohonan pinjaman perumahan.

Bagaimana pula jika pinjaman perumahan anda ditolak? Anda terpaksa pergi ke bank sekali lagi untuk membuat permohonan seterusnya.


Kesimpulannya, membeli rumah tanpa menggunakan khidmat ejen hartanah memang berisiko tinggi terutama jika anda tidak mempunyai ilmu dalam proses jual beli hartanah.

SEBAB-SEBAB BANK SUSAH NAK LULUSKAN PINJAMAN RUMAH PERTAMA ANDA KALAU TAK PERNAH BERHUTANG

Susah juga kalau tak pernah buat sebarang hutang.

Kalau korang tergolong dalam kategori ni, bersiap sedia untuk uruskan rasa kecewa bila bank menolak permohonan pinjaman rumah.

Dan kenapa boleh jadi macam ni?

Jom kita hadamkan bersama perkongsian ilmu Tuan Amir Syahir pasal ni.

In Shaa Allah, lepas ni tentu korang dah tahu nak buat apa.

Kenapa yang tak berhutang pula yang susah nak lulus loan?

Korang mesti pelik kan. Tak ada hutang la bagus.

Tak logik betul pembiayaan perumahan pertama ditolak sebab tak pernah berhutang.

Mengarut.

Apa rasionalnya bank nak kita berhutang terlebih dulu, ataupun cipta laporan CCRIS dulu?

Bank nak tengok kemampuan kita bayar balik hutang tersebut. Kemampuan kita menjadi pembayar hutang. Bank nak tengok karektor kita. Adakah kita culas ataupun tak untuk bayar balik pinjaman.

Ya lah. Bank nak bagi pinjam bukan seribu dua. Tapi beratus ribu.

Tempoh bayar balik bukan setahun dua macam korang main kutu tu. Tapi tempoh panjang (selama 30-35 tahun).

Untuk rumah pertama je yang susah sikit. Bila korang dah lepas pembiayaan perumahan rumah pertama. Nak beli rumah kedua ataupun seterusnya memang bank tak minta macam-macam.

Sebab rekod bayaran balik rumah pertama kau orang cantik dah.

Komitmen kereta paling lama 9 tahun. Komitmen rumah 30 hingga 35 tahun. Jadi, bank kena tapis betul-betul permohonan korang.

Kewangan kena stabil. Orang yang ada disiplin saja boleh komited untuk bayar dengan cantik, dengan jumlah yang tepat.

Kalau tak ada sebarang komitmen atau hutang, bank tak tahu dan tak ada idea korang jenis macam mana.

Pihak bank nak beri pembiayaan perumahan kat mereka yang kemampuan sahaja. Jadi korang kena buktikan yang korang mampu jadi pembayar yang baik.

Bank akan tengok asas 3C ini kat anda.

• Character

Karektor pembayaran balik berdasarkan laporan CCRIS. Maklumat peribadi. Pekerjaan. Tempoh masa bekerja dalam sesebuah syarikat.

• Capacity

Pendapatan korang berapa? Adakah konsisten setiap bulan? Berapa jumlah baki selepas dah bayar hutang atau komitmen? DSR kau orang berapa? Adakah dibawah 60%-70%?

Cara kita DSR: Jumlah Hutang Sedia Ada + Ansuran Hutang Rumah Yang Nak Beli / Pendapatan Bersih X 100%.

• Capital

Adakah kau orang ada sebarang aset, pelaburan ataupun sebarang simpanan?

Pembiayaan perumahan sangat senang jika korang tahu aturannya. Komitmen kat pembiayaan perumahan tak ambil masa yang pendek, tapi antara 30-35 tahun.

Jadi, 3C korang kena score 3C kat atas tadi dulu, baru pihak bank yakin dengan korang.

Macam mana nak buat rekod CCRIS?

Biasanya gua bagi 2 pendapat.

Jika korang dah ada deposit rumah, dan bersedia nak beli rumah dalam tahun tersebut, korang boleh:

#1: Mohon kad kredit.

Buat untuk transaksi pembelian minyak petrol dan beli barang keperluan saja.

Pihak bank bukan tengok hari ni korang apply kad kredit, dah ada CCRIS dan terus yakin dengan kemampuan bayar balik korang.

Biasanya perlu tempoh 6 bulan baru akan muncul dalam laporan CCRIS. Semua cun melecun, biar 0,0,0,0,0,0.

Kad kredit pun masuk 5% daripada baki terkini untuk perkiraan DSR. Jangan sampai 70% credit limit pulak ya.

Tapi kalau korang belum ada lagi deposit rumah. Dan pasang matlamat nak beli rumah dalam 2-3 tahun, boleh juga buat CCRIS dengan melabur dalam ASB Financing.

#2: Mohon ASB Financing.

Mulakan dengan RM50,000. Bulanan korang ken bayar dalam RM285.

Selalu gua tekankan ASB Financing ni pembiayaan dengan bank. Dan sebarang pembiayaan dengan bank masuk dalam laporan CCRIS.

Jadi, masuk dalam perkiraan DSR (Debt Service Ratio). ASB Financing akan masuk kira sama jika tak cukup satu tahun. Jelas?

Lepas 2-3 tahun terminate dan pulangan prinsipal, dividen terkumpul boleh kita gunakan untuk modal beli rumah.

Jadi force saving korang juga sebenarnya. Takdelah tiap kali dapat gaji tak tahu duit korang pergi ke mana.

Kalau korang dah ada ansuran kereta, pembiayaan peribadi tak payah buat lagi hutang di atas ni. Dah memang kau orang sudah ada laporan CCRIS.

Bayar jumlah yang tepat pada masa yang dah ditetapkan okay? Kalau tak laporan CCRIS kau orang barai nanti lagi susah nak beli rumah.

Siapa ada PTPTN pun sudah masuk dalam laporan CCRIS. Jadi, bayar hutang ini dan jangan pula diabaikan.

Lain padang lain belalang. Lain bank lain dia punya SOP. Lain dia punya game plan.

Kalau tak ada laporan CCRIS, tak tentu lagi bank akan tolak terus permohonan pembiayaan perumahan korang. Rajinkan diri walk-in ke bank ye. Tanya 3 atau 5 bank.

Tip tambahan supaya bank senang luluskan permohonan loan rumah korang.

#1: Jadi penghutang yang baik.

Bila nak periksa laporan CCRIS, pastikan semua bersih daripada segala nombor lain selain 0,0,0,0,0,0,0 tu.

Dah berhutang tu, bayarlah dengan jumlah yang tepat pada masa yang dah ditetapkan.

#2: Cipta rekod CCRIS.

Kalau tak ada laporan CCRIS, tak bermaksud pihak bank akan terus reject permohonan pembiayaan perumahan korang.

Mungkin korang akan dikenakan kadar keuntungan bank agak tinggi berbanding orang lain.

Daripada laporan CCRIS, pihak bank akan tahu karektor pembayaran balik korang. Adakah korang seorang culas, atau sebaliknya.

#3: Elakkan mencipta sejarah hitam.

Kalau korang ada sejarah hitam seperti rumah pernah dilelong, kereta pernah ditarik, ataupun di bawah pemantauan AKPK, ini mungkin akan sukarkan pihak bank nak luluskan pembiayaan perumahan korang tu.

Jadi, rancang kewangan korang dengan sebaiknya. Buat bajet dulu. Kalau tak mampu bayar, elakkan “terbeli” kereta mewah ya.

#4: Mencapai credit limit kad kredit anda.

Gua ada seorang kawan. Dia sangat bijak merancang.

Tapi bila dia dah ada kad kredit, dia mula berubah. Swipe sana sini serupa dirasuk oleh kad kredit tersebut.

Penyudahnya, hutang kad kredit sampai RM11,000!

Janganlah korang jadi hamba kad kredit. Anggaplah ia sebagai wang kertas. Untuk mohon pembiayaan perumahan janganlah sampai mencapai 70% kredit limit. Bayar semua dulu.

#5: Hati-hati bila diminta jadi penjamin.

Elakkan jadi penjamin sepupu, kawan-kawan, pakwe atau makwe kalau korang tak berapa yakin dengan kemampuan kewangan mereka.

Dia nak berhutang untuk kahwin pun, korang jangan baik hati sangat nak jadi penjamin dia. Kalau dia tak bayar, korang yang kena tanggung nanti.

#6: Fokus kat simpanan.

Untuk membeli rumah pertama, amatlah digalakkan untuk ada simpanan yang secukupnya.

Kalau ansuran pembiayaan perumahan kau nanti RM550 setiap bulan, elok ada 6 bulan simpanan untuk buat back up di masa hadapan dalam RM3,300.

Lagi banyak lagi bagus. Simpanlah dalam Tabung Haji ataupun ASB. Kepilkan masa mohon pembiayaan perumahan nanti.

#7: Baki Bulanan Dalam Akaun Bank

Sekarang, bank besar bertambah susah nak luluskan pembiayaan perumahan individu yang bergaji bawah RM3,000.

Ada juga bank melaksanakan NDI (Net Disposable Income).

Apa itu NDI? Nak senang faham ialah baki bersih selepas tolak semua komitmen atau hutang.

Kalau korang tinggal kat bandar, NDI kena atas RM1,500. Jika di luar bandar baki kena ada RM1,000.

Apa gunanya NDI ni? Untuk kos sara hidup koranglah. Korang kan suka makan kat kedai hipster je. Kos bayar petrol kereta import mewah korang tu. Kakakaka.

Jangan takut. Pergilah shopping dekat bank tu. Bawa payslip dan tanya mereka berapa kemampuan pembiayaan perumahan yang korang boleh dapatkan.

—

Harap faham sebab apa bank susah nak luluskan loan rumah, bila tak ada sebarang rekod hutang.

Dan  juga harap kita boleh kongsikan artikel bermanfaat ini kat kawan-kawan . Daripada baca benda-benda hiburan yang lagha tu, baik lagi dalami ilmu bermanfaat macam ni.

Yang untung nanti, korang juga. Bukan orang lain.

4 KELEBIHAN MELABUR DALAM HARTANAH YANG ORANG KITA TIDAK TAHU

Ramai yang menganggap bahawa pelaburan hartanah adalah untuk orang kaya sahaja. Memerlukan deposit yang banyak, gaji yang tinggi, kajian yang menyeluruh dan penyediaan dokumen sokongan yang banyak.

Namun, ramai juga yang sudah menunjukkan minat dalam pelaburan hartanah dan ia adalah satu petanda yang baik. Apakah yang menyebabkan mereka ingin melabur dalam hartanah? Kami akan kongsikan beberapa kelebihan yang anda boleh dapat jika melabur dalam hartanah.

PENDAPATAN PASIF

Pendapatan dari pelaburan hartanah boleh diterima melalui dua (2) sumber utama iaitu sewa dan kenaikan harga rumah. Jika sewa yang anda letak melebihi bayaran kepada bank serta kos-kos lain, lebihan tunai tersebut boleh dijadikan sebagai pendapatan pasif anda setiap bulan.

Mungkin anda tertanya-tanya bagaimana jika sewa yang diterima lebih rendah dari bayaran kepada bank? Bagaimana jika tiada siapa yang ingin menyewa rumah tersebut? Sebab itu dalam pelaburan hartanah anda perlu melakukan kajian yang menyeluruh sebelum buat keputusan untuk beli rumah tersebut.

• Isi kandungan surat tawaran pinjaman perumahan yang perlu anda tahu.

Antara kajian yang anda boleh lakukan adalah dengan menyemak kadar sewa semasa di kawasan tersebut dan bandingkan dengan bayaran bulanan kepada pihak bank. Anda juga boleh belajar banyak lagi cara dan teknik kajian dalam pelaburan hartanah di dalam seminar Asas Pelaburan Hartanah yang kami anjurkan pada 25 Sept 2016 di Shah Alam. [KLIK SINI]

Selain pendapatan yang anda terima dari sewa rumah setiap bulan, anda juga boleh mendapat keuntungan melalui kenaikan harga rumah. Setiap tahun, harga rumah akan terus naik bergantung kepada lokasi rumah tersebut. Rumah yang berada di kawasan yang terkenal seperti Lembah Klang, kenaikan harga rumah sangat tinggi dan laju.

Contoh yang berlaku adalah rumah teres di Bukit Tinggi, Klang apabila harga mula dijual pada tahun 2010 adalah RM300,000 dan kini sudah mencecah RM1,000,000. Perbezaaan kenaikan harga rumah akan menjadi keuntungan untuk anda miliki selepas rumah terserbut berjaya dijual.

• Nak minta kurang harga rumah?Ini tip dan caranya.

ASET

Kenapa kita perlu kumpul aset?Bagaimana aset dapat membantu meningkatkangaya hidup kita?

Pemilikan aset atau rumah secara amnya memang satu perkara yang sukar untuk dimiliki jika tiada ilmu tentang pemilikan tersebut. Tujuan utama kita membeli rumah biasanya adalah sebagai tempat perlindungan.

Namun, ada sesetengah dari kita yang tidak mampu memiliki rumah sendiri dan terpaksa menyewa untuk terus hidup. Aset yang kita miliki hari ini bukan sahaja boleh digunakan untuk keperluan kita malah generasi akan datang juga akan mendapat manfaat.

Dengan kenaikan harga rumah yang terlalu tinggi, generasi akan datang mungkin akan menghadapi masalah untuk memiliki rumah sendiri. Oleh itu, anda seharusnya memiliki lebih banyak aset yang mampu milik untuk dijadikan sebagai aset generasi akan datang.

• Rumah leasehold tidak sesuai untuk pelaburan?

Selain itu, dengan memiliki aset sendiri, anda sebagai seorang suami juga telah menyediakan satu tempat perlindungan kepada isteri dan anak-anak jika sesuatu berlaku terhadap diri anda. Mereka tidak perlu lagi untuk menyewa jika rumah tersebut telah dibayar menggunakan pampasan takaful pinjaman perumahan.

Ramai yang tidak tahu sebenarnya melalui pelaburan hartanah ini anda boleh melakukan banyak amal dan boleh membantu orang lain. Sesetengah dari pelabur hartanah memang mahukan keuntungan dalam pelaburan ini namun anda juga boleh jadikan rumah ini sebagai tempat perlindungan orang lain dengan kadar yang lebih murah.

Anda sendiri dapat membantu orang lain melalui pelaburan hartanah ini

DUIT ORANG LAIN

Satu kelebihan melabur dalam hartanah adalah anda hanya perlu sediakan 10% sahaja dari harga rumah dan selebihnya iaitu 90% akan dibayar oleh pihak bank. Ini adalah satu teknik 'leveraging'.

Jika anda mempunyai RM50k, anda mungkin boleh beli dua (2) buah rumah yang bernilai RM250K setiap satu.Lebih menarik lagi, dalam pelaburan hartanah anda juga boleh menggunakan duit akaun 2 KWSP untuk dijadikan sebagai deposit rumah tersebut.

Salah satu teknik yang kami akan kongsikan semasa seminar nanti adalah bagaimana untuk beli rumah dengan deposit kurang dari 10%. Ini dapat membantu orang ramai yang mempunyai masalah yang tidak mempunyai deposit 10% tetapi ingin melabur dalam hartanah.

• Kesan apabila anda beli rumah berstatus 'Master'.

Selain itu, kos pemilikan aset tersebut juga akan dibayar oleh orang lain jika sewa rumah tersebut melebihi bayaran bulanan kepada pihak bank. Salah satu tabiat orang kaya atau jutawan adalah berbelanja menggunakan 'duit orang lain' atau sebenarnya melalui keuntungan pelaburan mereka.

NETWORKING

Akhir sekali, melalui pelaburan hartanah ini anda bukan sahaja boleh mendapat keuntungan malah ada boleh berkenalan dengan ramai orang yang terlibat secara langsung dalam pelaburan ini. Antara pihak yang terlibat seperti pegawai bank, ejen hartanah, peguam dan juga penilai.

Selain itu, anda juga boleh berkenalan dengan pelabur hartanah lain yang mungkin mempunyai teknik dan cara pelaburan mereka sendiri. Melalui networking ini, anda dapat belajar banyak perkara dari orang lain.

Networking ini sangat penting untuk membantu anda untuk lebih berjaya dalam pelaburan hartanah. Anda lebih mudah untuk mendapat rumah yang sangat murah, lebih mudah untuk lulus pinjaman perumahan dan lebih penting lagi apabila proses jual beli rumah anda dapat diselesaikan dengan cepat.

APA MAKSUD KAVEAT (CAVEAT)

Ok.. Persoalan yang biasa ditanya.. Saya lihat di dalam Geran saya tiba-tiba ada didaftarkan (dimasukkan) Kaveat Persendirian sedangkan saya tidak tahu apa-apa mengenainya. Apakah sebenarnya Kaveat Persendirian tersebut? Dan apakah kesannya apabila geran saya didaftarkan kaveat persendirian tersebut?

Sebenarnya ramai yang kurang tahu atau kurang arif mengenai istilah-istilah seperti ini dan kesannya terhadap mereka di dalam hartanah dari segi undang-undang. Jika kita ambil Kaveat ini sendiri sebagai contoh, kesan sebenarnya adalah amat besar sekali kepada pemilik tanah tersebut.

Ini kerana apabila sesuatu kaveat dimasukkan (didaftarkan) ke atas sesuatu hakmilik tanah, maka ianya akan menghalang sebarang urusan daripada berlaku ke atas tanah tersebut! Maksudnya?…
maksudnya di sini adalah apabila hakmilik anda telah dimasukkan kaveat, maka anda tidak boleh menjual… menggadai atau menyewakan tanah tersebut atau apa juga urusan pindahmilik kepentingan sehinggalah kaveat tersebut dikeluarkan atau secara automatiknya tamat tempoh.

Ada berapa jenis kaveat?
Berdasarkan yang termaktub di dalam Kanun Tanah Negara (Akta 56 1965), Kaveat adalah terbahagi kepada 4 iaitu:

1) Kaveat Pendaftar (Registrar’s Caveats) – Kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar Tanah ke atas Dokumen Hakmilik (Document of Title)

2) Kaveat Persendirian (Private Caveats) – Kaveat yang boleh dimasukkan oleh individu atau badan persendirian yang mempunyai kepentingan ke atas sesuatu tanah tersebut.

3) Kaveat Pemegang-Lien (Lien-Holders’ Caveats) – Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mana memegang dokumen hakmilik sebagai cagaran untuk tujuan tertentu seperti pemberian pinjaman (contohnya bank).

4) Kaveat Amanah (Trust Caveats) – Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang tanah atau kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai pemegang amanah.

Terdapat beberapa keadaan tertentu yang membezakan kaveat-kaveat di atas dimasukkan. Secara ringkasnya, Kaveat Pendaftar adalah lebih kepada melindungi kepentingan yang berkaitan dengan hak-hak kerajaan atau individu pemilik tanah tersebut. Sebagai contohnya, untuk menghalang urusniaga palsu atau dicurigai daripada berlaku ke atas tanah tersebut atau kadangkala dimasukkan untuk tujuan siasatan rasmi cthnya polis, LHDN, dsbnya ke atas hartanah tersebut.

Bagi Kaveat Persendirian pula, ianya adalah lebih jelas dan mudah difahami. Kaveat jenis ini boleh dimasukkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai kaitan kepentingan terhadap hakmilik tanah tersebut, walaupun bukan miliknya. Contohnya adalah orang yang telah membuat sebahagian pembayaran deposit untuk pembelian tersebut atau orang yang mempunyai perjanjian  pajakan yang didaftarkan ke atas tanah tersebut. Walau bagaimanapun, kaveat persendirian ini tidak menghalang dari urusan-urusan lain daripada berlaku ke atas hakmilik tersebut seperti endorsement tertentu. Kaveat persendirian akan terbatal dengan sendirinya selepas 6 tahun.

ANTARA ' FREEHOLD (PEGANGAN MILIK BEBAS) ','LEASEHOLD (PAJAKAN) ' DAN " HAK MILIK SEMENTARA "

Ini adalah berikutan beberapa salah faham yang berlaku apabila saya bersembang dengan beberapa orang bakal pembeli rumah, pemilik dan juga oleh sesetengah agen hartanah sendiri.  Antara yang ingin saya kongsikan di sini adalah mengenai pegangan milikan bebas (freehold), pajakan (leasehold) dan juga apakah dia Hakmilik Sementara yang mana boleh jadi ‘freehold’ mahupun ‘leasehold’.
Untuk penerangan di dalam artikel ini saya tidak akan menyentuh dengan mendalam dari segi perundangan (akta-akta dan sebagainya) tetapi hanya lebih kepada penerangan yang lebih mudah difahami oleh orang-orang biasa.

OK, pertamanya apakah FREEHOLD dan apa pula LEASEHOLD?

FREEHOLD atau pegangan bebas merupakan tanah di mana pemilikannya adalah untuk tempoh selama-lamanya (kekal).    Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali semula kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pegambilan balik tanah oleh kerajaan).  Di dalam dokumen hakmilik muktamad (‘final title’), pegangan bebas dikenali sebagai GERAN (sama ada Geran atau Geran Mukim) seperti di dalam rajah di sebelah.  Geran merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri manakala Geran Mukim merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah dan Daerah.
Sebagai contoh, jika dokumen hakmilik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No. Hakmilik seperti GERAN 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No. Hakmilik adalah seperti Geran Mukim 1234.

 LEASEHOLD atau pegangan berstatus Pajakan pula merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan.  Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan negeri / Pejabat Tanah adalah untuk 99-tahun.  Di negeri seperti Sabah & Sarawak, kita mungkin melihat tempoh pajakan yang lebih panjang manakala untuk hakmilik lama dan tujuan selain kediaman anda mungkin akan lihat pajakan untuk tempoh seperti 30 atau 60 tahun.  Persoalan utama di sini apa akan jadi selepas tempoh pajakan tersebut tamat?  Jawapannya, tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri.  Walau bagaimanapun, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui/memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa.   Sekiranya anda merupakan pemilik tanah jenis pajakan, anda tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek (sekitar kurang 30-50 tahun) kepada Pejabat Tanah.  Anda akan dimaklumkan mengenai jumlah premium yang perlu dibayar untuk permohonan tersebut dan perlu membuat pembayaran sebelum ianya diluluskan.   Untuk negeri Selangor, adalah dimaklumkan pada tahun 2011 bahawa pemilik yang terus tinggal di hartanah berkenaan hanya perlu membayar RM1,000 sahaja berbanding jumlah premium mengikut nilai pasaran tersebut sehingga beliau menjual hartanah berkenaan.  Jumlah ini adalah tersangat kecil dan merupakan suatu tindakan yang baik dari kerajaan negeri tersebut.  Sebagaimana dokumen hakmilik kekal, pegangan pajakan juga mempunyai pengenalan tersendiri dalam membezakannya di dalam dokumen hakmilik.  No. Hakmilik muktamad bagi pegangan pajakan akan menggunakan PAJAKAN 1234 atau PAJAKAN MUKIM 1234 – merujuk cara yang sama seperti Geran.
Secara amnya kebanyakan tanah-tanah untuk projek perumahan pada masa ini adalah berstatus ‘Pajakan’ kerana ianya merupakan tanah yang ‘diberimilik’ oleh kerajaan kepada pemaju untuk dibangunkan.  Hanya projek-projek perumahan terdahulu yang mana tanah sudah dimiliki oleh individu sahaja biasanya yang memiliki status pegangan bebas (kekal).  Penerangan lanjut diperlukan untuk perkara ini nanti!..
Dari segi nilaian hartanah pula, sebagaimana sedia maklum, tanah dengan ciri2 yang sama akan mempunyai nilai yang lebih tinggi untuk pegangan bebas berbanding pajakan.  Selain disebabkan tempoh pegangan tersebut, ianya adalah berkaitan dengan permintaan dan juga tempoh pindahmilik yang lebih panjang untuk pegangan pajakan yang memerlukan kebenaran/kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik tersebut yang kadangkala memakan masa sehingga 1 tahun.

Apakah pula HAKMILIK SEMENTARA?
Sebagaimana yang telah saya terangkan di atas, dokumen hakmilik MUKTAMAD akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.  Bagaimana pula bagi hakmilik yang belum muktamad? Untuk hakmilik yang belum muktamad, no. pengenalan hakmilik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)1234 atau H.S.(M)1234.  Huruf pengenalan H.S. di sini sebenarnya merujuk kepada ‘Hakmilik Sementara‘ manakala (D) dan (M) masing-masing merujuk kepada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah berkenaan iaitu D (Daftar) – Pejabat Pendaftar Negeri manakala M (Mukim) – Pejabat Tanah Daerah.  Terdapat sebahagian mereka yang keliru dengan anggapan bahawa Hakmilik Sementara merupakan pegangan ‘sementara’ yang mereka fikir pegangan pajakan sedangkan ianya suatu perkara yang berbeza.  Semoga penerangan ini dapat memberikan pencerahan kepada masalah tersebut.
Oleh itu, Hakmilik Sementara ini juga mempunyai jenis pegangan yang berbeza iaitu sama ada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajakan yang mana boleh dirujuk di dalam dokumen hakmilik tersebut.
Walaupun Hakmilik sementara ini bukanlah dokumen hakmilik muktamad ianya tetap sah digunapakai sebagaimana butiran yang tercatit di dalamnya sehinggalah hakmilik muktamad dikeluarkan.  Hakmilik muktamad merupakan hakmilik berdasarkan ukuran akhir/sebenar Pejabat Tanah dan terdapat kemungkinan saiz muktamad tanah anda sedikit berbeza dari saiz di dalam hakmilik sementara.

Diharapkan sedikit penerangan ringkas mengenai 3 perkara di atas dapat memberikan penjelasan kepada mereka yang masih belum jelas mengenainya.

PERSEDIAAN YANG PERLU ADA

Jom belajar serba ringkas ilmu hartanah..
Ini secara ‪#‎ringkas‬ atau secara ‪#‎kasar‬ lampiran persediaan yang perlu ada bagi untuk membeli Rumah subsale. Mungkin ramai yang dah tahu, tetapi bagi mereka yang belum biasa, anda boleh rujuk jadual ni
Jangan rasa tertekan, untuk downpayment 10% tu, anda boleh :

- Keluarkan simpanan di dalam akaun 2 KWSP anda

JENIS-JENIS GERAN HARTANAH YANG PERLU ANDA KETAHUI

1. Selalu saya dengar dialog berikut “Ehh.. kenapa saya punya geran tulis Hakmilik Sementara, awak punya Geran Negeri? Saya punya ni bukan geran ker? Kenapa sementara pulak? Macam mana cara saya boleh dapat “geran” macam awak dapat?”

2. Memang ada pelbagai jenis geran dan ramai pun yang tak tau jenis-jenis geran ni. Sebab geran-geran ni ada kaitan dengan hakmilik, pegangan dan pengukuran halus ke atas hartanah.

3. Secara asasnya, bila pemberimilikan hartanah diluluskan, ia akan diberikan samada kepada Hakmilik Pentadbir Tanah atau Hakmilik Pendaftar Negeri.

4. Hakmilik Pentadbir Tanah diberikan kerana hartanah berkenaan bertaraf Tanah Desa bawah 10 ekar. Rekod geran ini disimpan di Pejabat Tanah & Daerah (PTD). Hakmilik ini biasa disebut "geran mukim".

5. Hakmilik Pendaftar Negeri diberikan kerana hartanah berkenaan bertaraf Tanah Bandar atau Tanah Pekan atau Tanah Desa berkeluasan lebih 10 ekar. Rekod geran ini disimpan di Pejabat Tanah dan Galian (PTG).

6. Semua geran awal yang diberi kepada pemilik ini belum diukur halus. Sebab itu dinamakan Hakmilik Sementara. Jika Hakmilik Sementara ini di bawah hakmilik Pentadbir Tanah, ia disebut HSM. Jika Hakmilik Sementara ini di bawah hakmilik Pendaftar Negeri ia disebut HSD.

7. Jika diikutkan, geran-geran ini perlu diberikan hakmilik muktamad (final title) iaitu hakmilik yang telah diukur halus. Tetapi memandangkan proses untuk mengeluarkan geran yang telah diukur halus mengambil masa yang lama, maka sebab itulah dikeluarkan dahulu geran Hakmilik Sementara.

8. Dengan geran Hakmilik Sementara ini, pemilik hartanah boleh segera berurusniaga seperti menjual, memajak, menggadai dan sebagainya.

9. Tujuan ukur halus adalah untuk mendapatkan ukuran muktamad keluasan satu-satu hartanah berkenaan. Kebiasaannya, akan berlaku perubahan luas kepada hakmilik sementara apabila diukur halus untuk mendapatkan hakmilik muktamad (final title). Perbezaan ukuran ini akan menyebabkan pengurangan atau penambahan kepada cukai tanah pemilik tersebut.

10. Hakmilik muktamad (final title) ini pula diperlukan jika satu-satu pembangunan hendak dilaksanakan di atas tanah berkenaan. Ia bagi memastikan binaan bangunan yang didirikan berada betul-betul di dalam sempadan lot tersebut dan tidak memasuki lot bersebelahan.

11. Hakmilik-hakmilik yang telah diukur halus dan diberikan hakmilik muktamad (final title) akan diberikan nama geran yang berbeza seperti dalam rajah ditunjukkan.

12. Jika hakmilik Pentadbir Tanah pegangan freehold, ia dinamakan Geran Mukim. Sebaliknya, jika pegangan leasehold, ia dinamakan Pajakan Mukim).

13. Jika hakmilik Pendaftar Negeri pegangan freehold, ia dinamakan Geran Negeri. Sebaliknya, jika pegangan leasehold, ia dinamakan Pajakan Negeri.

14. Jadi, lepas ni jangan keliru jika “geran” awal yang diberikan kepada anda adalah Hakmilik Sementara. Ia tetap geran. Hanya tunggu masa sahaja ia ditukarkan kepada hakmilik muktamad.

BOLEH KE GUNA PINJAMAN PERUMAHAN KERAJAAN (PPK) 2 KALI ?

Jawapannya boleh jika memenuhi syarat-syarat tertentu.

Dah lama saya tahu boleh buat loan gomen kedua, tapi saya tak pasti macam mana nak kira kelayakan loan amount kedua ni. Kebetulan minggu lepas saya berpeluang singgah di LPPSA selepas selesai urusan di HQ. Sekarang dah tahu rasa macam ada magnet je tarik jari jemari ni nak menaip di keyboard. Menarik kan kalau boleh enjoy 4% interest sebanyak 2 kali seumur hidup (biasanya interest term loan bank dlm range 4.45% ke 5.5%). Meh saya kongsi.

A. Syarat-syarat buat Pinjaman Perumahan Kerajaan Ke-2 :
1. Pinjaman Perumahan Kali Pertama telah diselesaikan. Habis. Khalas. Finish.

B. Macam mana nak tahu AMAUN kelayakan loan rumah kedua :
1. Semak kelayakan loan mengikut gaji terkini semasa hendak submit loan.
2. Tolak amaun loan pertama dengan kelayakan loan terkini.

Cth :
Loan amount pertama (insurans rumah pertama dulu tak diambilkira) = RM200,000
Kelayakan terkini mengikut gaji semasa = RM500,000 (rujuk skala gaji pokok & kelayakan)
Anggaran amaun kelayakan utk loan kedua = RM500k – RM200k = RM300k.
3. Adakah bulat-bulat kita boleh ambil RM300k tu. Opss, jawapannya belum lagi. Syarat seterusnya ialah instalment baru tidak boleh melebihi separuh gaji pokok.
4. Semak adakah instalment RM300k tu melebihi separuh daripada gaji pokok terkini.

Cth:
Instalment utk loan RM300k = +-RM1500 sebulan
Jika kelayakan terkini RM500k, maknanya gaji pokok adalah RM4500++.
Separuh daripada RM4500 ialah RM2,250, makanya, instalment RM1500 tadi boleh on
(untuk pengiraan lebih tepat, rujuk loan calculator di website LPPSA).
Jadi, jika nak guna govt loan 2 kali, sila rancang amaun pinjaman kerajaan untuk pertama kali tu. Jika dah fully utilise semua kelayakan pada 1st loan tu, tiada apa yang boleh ditolak seperti step B2 di atas.

 

Sekian perkongsian saya. Semoga bermanfaat.

6 PERKARA ANDA PERLU TAHU SEBELUM MEMBELI RUMAH SUB-SALE (RUMAH SECOND HAND)

Dalam pembelian sesuatu rumah, selain daripada harga, rekabentuk, lokasi dan bentuk fizikalnya, ada perkara yang lebih penting untuk anda ketahui. Apakah perkara-perkara tersebut? Berikut saya sertakan 6 perkara yang penting untuk anda ketahui sebelum membeli rumah terpakai,

1. Pemilik berdaftar rumah

Penting untuk tahu sipakah pemilik berdaftar rumah tersebut? Orang yang menjual itu tidak semestinya pemilik berdaftar rumah tersebut. Kadangkala ada juga terdapat pemilik berdaftar sesebuah rumah tidak mengetahui pun yang rumah beliau telah dijual oleh orang lain tanpa kebenaran beliau. Oleh sebab itu, penting untuk anda pastikan siapakah sebenarnya pemilik berdaftar rumah tersebut sebelum bersetuju untuk membelinya.

2. Syarat-syarat nyata yang terdapat dalam geran

Syarat nyata ini merujuk kepada syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap sesuatu rumah yang didirikan di atas tanah tersebut.
Misalnya di dalam hak milik (geran) rumah tersebut dinyatakan, “Tanah ini hendaklah digunakan untuk satu unit rumah teres setingkat sahaja”. Ini beerti rumah tersebut hanya boleh didiami sebagai satu rumah teres setingkat sahaja.
Pemilik berdaftar tidak boleh sewenang-wenangnya mengubahsuai rumah tersebut daripada rumah teres setingkat menjadi rumah teres 2 tingkat, kerana ia bertentangan dengan syarat nyata rumah tersebut.
Jadi sebagai pembeli, penting untuk anda tahu jenis dan keadaan fizikal rumah tersebut mestilah mengikut apa yang telah ditetapkan dalam syarat nyata di dalam geran rumah tersebut.
Sekiranya anda lihat rumah tersebut 2 tingkat secara fizikalnya, tetapi di dalam geran hanya mensyaratkan ia mestilah setingkat sahaja, maka eloklah tidak perlu beli rumah tersebut, kerana dibimbangi ianya mempunyai kesan perundangan di kemudian hari.

3. Sekatan kepentingan

Biasanya sekatan kepentingan ini di tulis, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai melainkan setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri”.

Untuk sesuatu rumah yang terdapat sekatan kepentingan di atasnya, sebelum pindah milik boleh dibuat daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli, pemilik berdaftar hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (consent) terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri.

4. Kategori Rezab Melayu

Anda kena tahu sama ada rumah tersebut termasuk dalam kategori Rezab Melayu atau bukan Rezab Melayu. Sekiranya ia termasuk dalam kategori Rezab Melayu, maka ianya ditulis di dalam geran sebagai “Dalam Kawasan Rezab Melayu”.
Sekiranya ditulis begitu, hanya orang Melayu sahaja yang boleh membeli rumah tersebut. Sekiranya tidak dinyatakan di dalam geran yang rumah tersebut termasuk dalam kawsan Rezab Melayu, maka ia dianggap sebagai Hakmilik Pegangan Bebas (Freehold) dan oleh itu semua bangsa boleh membeli rumah tersebut.

5. Pinjaman dengan bank

Anda juga kena tahu sama ada pemilik berdaftar rumah tersebut masih mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak? Atau dalam erti kata lain sama ada rumah tersebut masih digadai kepada bank atau tidak?

Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pindah milik dibuat daripada pemilik berdaftar kepada pembeli, maka gadaian tersebut perlu dilepaskan terlebih dahulu, iaitu dengan cara menebus hutang pinjaman tersebut terlebih dahulu.

6. Terdapat kaveat di atas hak miliknya

Penting untuk anda tahu sama ada rumah tersebut terdapat kaveat di atas hak miliknya atau tidak. Kaveat adalah satu jenis sekatan yang menghalang sesuatu urusniaga dilakukan terhadap hak milik rumah tersebut.
Jika terdapat kaveat di atas hak milik (geran) rumah tersebut, maka proses pindah milik rumah tersebut daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli tidak akan dapat dibuat, melainkan kaveat tersebut ditarik balik oleh orang yang memasukkan kaveat atau dibatalkan oleh Pejabat Tanah.
Oleh yang demikian, penting untuk anda pastikan rumah yang anda ingin beli tersebut bebas dariapada sebarang kaveat. Jika terdapat kaveat anda kena pastikan siapakah yang memasukkan kaveat tersebut, dan pemilik berdaftar hendaklah meminta orang yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik kaveat terlebih dahulu sebelum boleh rumah tersebut dijual dan dipindah milik kepada pembeli.

Kebiasaanya penjual tidak akan bagi tahu sepenuhnya maklumat-maklumat tersebut. Kalau pun diberitahu belum tentu maklumat-maklumat tersebut adalah benar dan tepat. Ada juga kadang kala berlaku penjual atau pemilik berdaftar sendiri pun tidak pernah mengetahui atau ambil tahu tentang maklumat-maklumat berkaitan rumah tersebut.
Apa yang mereka tahu adalah, rumah mereka mempunyai 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Selebihnya mereka akan jawab “Entahlah, saya pun tak pasti.” Jadi, jika begitulah keadaannya, bagaimanakah anda ingin mengetahui atau mendapatkan maklumat-maklumat tersebut dengan betul dan tepat?
Cara untuk mendapatkan maklumat-maklumat yang betul dan tepat adalah dengan menggunakan hak anda sebagai pembeli untuk minta salinan hak milik (geran) rumah tersebut, daripada penjual sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut.
Bagaimana kalau penjual tidak mahu bagi? Atau penjual berdolak-dalih untuk memberi salinan geran tersebut? Jika itu berlaku, sebaiknya lupakan sahaja niat anda untuk membeli rumah tersebut. Geran rumah itu kita boleh katakan sebagai surat beranak atau kad pengenalan bagi sesebuah rumah.
Sama seperti manusia. Setiap manusia yang lahir di Malaysia, akan mempunyai surat beranak dan kad pengenalan masing-masing. Dan surat beranak serta kad pengenalan tersebut akan digunakan untuk mengetahui segala makluamt berkenaan individu tersebut.

Sekiranya penjual berdolak-dalih untuk memberikan salinan geran rumah kepada anda, mungkin ada sesuatu yang dia cuba sembunyikan tentang status rumah tersebut.
Selepas anda terima salinan geran rumah tersebut daripada penjual, rajin-rajinkan diri pergi ke pejabat tanah dalam daerah di mana hartanah tersebut terletak untuk buat carian persendirian.
Semua maklumat yang anda perlu tahu seperti di atas, boleh ditemui dan diperolehi dalam carian persendirian tersebut. Dan yang pastinya, maklumat dalam carian persendirian tersebut tidak akan “membohongi” anda. Sedangkan maklumat yang disampaikan oleh penjual tadi belum tentu semuanya benar.

Bagaimana Mahu Beli Banyak Rumah Menggunakan Perjanjian Sewaan

Kadang-kadang kita pelik, macam mana orang yang berpendapatan RM3,000 sebulan tapi boleh beli sampai 3 rumah (apartment) yang memerlukan pembiayaan sebanyak RM200,000 bagi setiap rumah tersebut.
Ansuran bulanan bagi setiap rumah adalah RM1,000 secara anggaran. Jadi, bagi 3 buah rumah, dia memerlukan komitmen RM3,000 sebulan untuk bayaran balik pembiayaannya.

Pendapatan – Komitmen = Baki
RM3,000 – RM3,000 = RM0
Bagaimana bank boleh meluluskan pembiayaan sampai 3 rumah? Kita mula pelik, dan maki-maki dia di Facebooknya. Kita kata dia tipu. Kita kata dia ada orang dalam, ada kabel kuat dan sebagainya. Betapa naifnya kita.
Mari saya tunjukkan caranya.

Tenancy Agreement (TA) atau Perjanjian Sewaan

Rumah sewa Harith Faisal

TA perlu dicop/dimatikan duti setem di LHDN supaya hasil sewaan bulanan boleh dibuktikan sebagai pendapatan tambahan anda. TA yang siap bercop/dimatikan duti setem perlu disertakan sekali semasa anda memohon pembiayaan rumah anda.

Cara beli rumah kedua
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Kini, pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 = RM4,300.
Komitmen RM1,000 hanyalah 23% daripada RM4,300. InsyaAllah, pembiayaan rumah kedua memang boleh lulus.

Cara beli rumah ketiga
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 2: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 2: RM1,000
Kini pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 + RM1,300 = RM5,600.
Komitmen RM2,000 hanyalah 36% daripada RM5,600. InsyaAllah, pembiayaan rumah ketiga pasti boleh lulus juga.

Cara beli rumah ke-4
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 2: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 3: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 2: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 3: RM1,000
Kini, pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 + RM1,300 + RM1,300 = RM6,900.

Penulis, Harith Faisal

Komitmen RM3,000 hanyalah 44% daripada RM6,900. Hah!! Agak-agaknya boleh lulus tak kalau dia nak beli rumah keempatnya?
Sebab itulah orang gaji RM3,000 pun boleh beli sampai 5 buah rumah. Kiraan ini memang tiada apa-apa trik. Memang sah di sisi undang-undang. Semua orang boleh aplikasikannya.

NOTA 1: Selain untuk membuktikan pendapatan daripada sewaan, tenancy agreement juga perlu disediakan untuk menjaga hak tuan rumah dan penyewa.
NOTA 2: Tidak semua bank mengira 100% daripada pendapatan sewaan. Ada bank yang hanya kira 80%, malahan yang 50% pun ada. Please do your own survey and calculation. Jangan risau, kiraannya tidak melibatkan kemahiran mengira tahap tinggi. Budak lepasan PMR pun boleh kira. Kihkih!!
Tekan SHARE jika anda rasa posting ini bermanfaat bagi anda, keluarga anda dan kawan-kawan anda. Ramai lagi di luar sana tidak tahu cara beli rumah banyak-banyak.
BACA: 1 Sebab Penting Kenapa Lelaki Ini Bersungguh Beli Rumah Bawah Harga Pasaran

REAL PROPERTY GAINS TAX (RPGT)

 

APA ITU “CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH” | RPGT

Persoalan tentang RPGT ini banyak mengelirukan pemilik rumah yang muda dan yang baru. Rata-rata pemain hartanah sangat arif tentang polisi RPGT ini, dan ramai yang tidak berapa peduli.

Namun, sepanjang saya menjadi perunding hartanah, pemilik rumah yang bernilai RM300,000.00 kebawah sangat risau, ya lah, jika dah cukainya 30%, dah kena bayar RM90,000.00, beli rumah dulu sudah RM200,000.00. Campur itu ini, dah lebih kos dari harga jual, langsung tak ada untung.

TAPI hakikat sebenarnya, ramai yang tersalah anggap. Nilai cukai RPGT itu adalah dari nilai keuntungan jualan, dan bukanlah dari nilai harga jualan rumah tersebut. Ok begini sebenarnya.

RPGT bermaksud Real Property Gain Tax, atau didalam bahasa melayunya Cukai Keuntungan Harta Tanah. Terma yang selalu digunapakai oleh peguam adalah CKHT.

RPGT ini cukai yang dikenakan apabila kita menjual hartanah dalam tempoh tertentu. Polisi ini dibuat untuk mengelakkan spekulator dari memanipulasi hartanah. Pada saya, ia dapat membendung sedikit, namun tidak dapat menyelesaikan 100% masalah sebenar.

Syarat cukai ini, apabila kita menjual hartanah kita sebelum tempoh 3 tahun dari tarikh kita menandatangani SPA (Sales & Purchase Agreement), kita akan dikenakan cukai pada kadar 30%. Tahun ke 4 ia turun kepada 20% dan tahun ke 5 kadarnya adalah 15%. Tiada cukai dikenakan selepas 5 tahun 1 hari, dari tarikh kita menandatangan SPA.

Apa maksud cukai ini? Secara mudahnya cukai ini dikira dari Harga Jualan, di tolak kos belian kita. Maksudnya lebih kurang begini

Harga Jualan : RM 500,000.00
Harga Belian : RM 350,000.00
Tempoh Belian : Belum cukup 3 tahun dari tarikh SPA
Jadi nilai yg perlu dibayar adalah : RM500,000.00 – RM350,000.00 = RM150,000.00 x 30%
Nilai Cukai Keuntungan Harta Tanah = RM 45,000.00

Oh, namun ada berita baik. RPGT boleh dikecualikan dengan 3 kondisi berikut :

1. Sekali dalam seumur hidup anda, anda boleh pilih mana-mana satu hartanah yang anda ingin jual utk dikecualikan dari RPGT.
2. Penjualan hartanah kepada ahli keluarga terdekat.
3. Keuntungan jualan 10% atau RM10,000.00 yang mana lebih rendah.

JENIS-JENIS HAK MILIK TANAH YANG DIGARISKAN DI BAWAH AKTA KANUN TANAH NEGARA (KTN)

HARGA KERETA vs RUMAH

KETAHUI KOS-KOS YANG PERLU ANDA TANGGUNG SEBELUM ANDA MEMBELI RUMAH

APA KESAN "JOINT LOAN" JIKA SALAH SEORANG PEMINJAM MENINGGAL ?

Contoh Joint Loan

Harga Rumah (Pinjaman 500k)
Bayaran bulanan: RM2500
MRTT cover 50%-50% (Suami 250k, Isteri 250k).
Suami meninggal, tinggallah isteri dan rumah impian bersama.
Isteri, boleh walk in ke bank (lebih mudah pergi ke home branch) bawa surat tawaran pinjaman (LO), sijil mati, salinan kad pengenalan.
Kalau dah tak jumpa LO, bawalah death cert arwah suami tu. Tuntut MRTT.
Bilamana salah seorang peminjam meninggal dunia dan ada perlindungan MRTT, bahagian si mati akan diselesaikan oleh MRTT.

Situasi di atas

50% daripada outstanding loan amount tu akan selesai. Jadi outstanding loan akan berbaki lagi separuh. Untuk bayaran bulanan pula, akan kekal RM2500 tetapi boleh minta untuk kurangkan sehingga 50%. Jika bayaran bulanan masih RM2500, bermakna tempoh pinjaman akan berkurang, sebaliknya, jika instalment berkurang tempoh pinjaman masih sama.
Dalam kes yang macam ni, bila bayaran bulanan berkurang, ia TIDAK dikategorikan sebagai ‘restructure’. Kita hanya buat ‘adjustment’ sahaja. Tetapi jika, peminjam yang masih hidup tak sanggup nak buat 50% bayaran bulanan dan mahu kurangkan lagi amaun, yang ini terus dikategorikan sebagai ‘restructure’.

Pendapat persendirian , jika kita buat joint loan, untuk part insurans, lebih baik buat 50-50 atau pun lebihkan % untuk main contributor. Siapa yang bayar lebih untuk pinjaman tu, maka % nya pun dilebihkan.

12 FAKTA YANG ANDA PERLU TAHU TENTANG KOS GUAMAN URUSAN JUAL BELI HARTANAH

1. Anggaran Kos Guaman

Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:-
Lebih kurang 2.5% adalah untuk :-

1. yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :-

1. yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya,
2. perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai “disbursement”).

 2. Yuran Guaman Mengikut Peratusan Nilai Hartanah

Yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/gadaian adalah mengikut skala yang telah ditetapkan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2005 di bawah Legal Profession Act 1976 seperti berikut:-

3. Yuran Guaman Untuk Hartanah Yang Dibeli Dengan Pemaju

Untuk hartanah dalam pembinaan dan dibeli dengan pemaju yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966, kadar yuran guaman untuk urusan jual beli/ pindah milik dan juga urusan pinjaman/ gadaian adalah seperti berikut:-

4. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam

Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman peguam tersebut boleh di tarik balik.

5. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman

Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.

6. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

Di dalam Peraturan 6, Solicitors’ Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang dikenakan.

7. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli

Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi, permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran gadaian di pejabat tanah

8. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa

Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan Insolvensi dan lain-lain. Lebih ½ daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah, bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai ½ sahaja daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.

9. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Tinggi Bayaran Disbursement

Semakin tinggi harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah, semakin tinggi bayaran disbursement yang terpaksa ditanggung oleh pembeli. Misalnya, untuk duti stem pindah milik sahaja, kadar duti stem yang dikenakan oleh LHDN adalah seperti berikut:-

10. Bayaran Pendaftaran Adalah Mengikut Harga Jual Beli

Untuk urusan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah (di negeri Pahang) pula, bayaran pendaftaran adalah mengikut harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah seperti berikut:-

Oleh yang demikian, secara perbandingan, sekiranya pembeli membeli rumah yang dalam pembinaan daripada pemaju, yang mana harganya RM800,000.00, pembeli terpaksa membayar RM18,850.00 untuk bayaran duti stem pindah milik dan pendaftaran pindah milik sahaja (belum dicampur dengan bayaran disbursements yang lain), sedangkan pembeli hanya membayar sebanyak RM3,932.50 sahaja untuk yuran guaman peguam.
Jadi jelas di sini membuktikan, sebahagian besar kos guaman yang terpaksa dikeluarkan oleh pembeli adalah untuk bayaran disbursement, dan bukannya untuk bayaran yuran guaman peguam, sebagaimana tanggapan ramai orang.

11. Senarai Tugas Peguam Berkaitan Urus Jual Beli Hartanah

Yuran guaman tersebut pula adalah untuk kerja-kerja yang dilakukan oleh peguam termasuklah tetapi tidak terhad kepada kerja-kerja seperti berikut:-

• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan urusan dan proses jual beli hartanah
• Menyediakan perjanjian jual beli dan dokumen pindah milik
• Mempastikan terma-terma perjanjian jual beli tersebut melindungi kepentingan anak guam dan selari dengan peruntukan undang-undang yang ditetapkan
• Mempastikan semua dokumen teratur sebelum menyediakan sesuatu perjanjian jual beli dan sebelum anak guam menandatangani perjanjian jual beli tersebut
• Menguruskan proses pelepasan gadaian daripada bank penjual
• Menguruskan urusan permohonan kebenaran pindah milik dan kebenaran gadaian
• Menguruskan urusan pindah milik hartanah daripada penjual kepada pembeli
• Berhubung dan follow up dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan urusan jual beli dan pindah milik hartanah
• Menguruskan dokumentasi pinjaman perumahan anak guam
• Memberi nasihat perundangan kepada anak guam berkaitan dengan urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah
• Menguruskan urusan gadaian hartanah daripada pembeli kepada bank
• Menguruskan urusan adjudikasi dan bayaran duti stem
• Mempastikan pembayaran harga jual beli mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
• Mempastikan penyerahan milikan kosong dibuat mengikut peruntukan yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli
• Sebagai stakeholder (pemegang pertaruhan) terhadap bayaran harga jual beli yang dibuat oleh pembeli sebelum boleh dilepaskan kepada penjual
• Dan lain-lain kerja yang berkaitan dan bersangkutan dengan urusan jual beli sesuatu hartanah

12. Peguam Berhadapan Risiko Liabiliti

Yuran guaman tersebut juga adalah sebagai bayaran terhadap risiko professional liability yang bakal ditanggung oleh peguam tersebut, seandainya beliau gagal melaksanakan segala tanggungjawabnya yang munasabah untuk mempastikan hak.
Dan kepentingan anak guamnya sentiasa dilindungi atau sekiranya peguam tersebut menyebabkan sesuatu perkara yang boleh mendedahkan anak guamnya kepada risiko kerugian akibat kegagalan dan/atau kecuaian peguam tersebut dalam kerja-kerja yang mereka lakukan yang berkaitan dengan urusan jual beli hartanah tersebut.
Maka, adalah wajar skala yuran guaman tersebut mengikut jumlah harga jual beli/ nilaian sesuatu hartanah. Ini kerana sudah pasti lagi besar nilai sesuatu hartanah, lebih besar juga risiko yang bakal dihadapi oleh peguam.
Ini kerana sekiranya peguam gagal menjalankan tugasnya denga betul, risiko peguam berhadapan dengan tuntutan ganti rugi daripada anak guam dan pihak ke tiga juga adalah lebih besar, mengambil kira nilaian hartanah tersebut juga adalah besar.

Kesimpulan

Yuran guaman yang dikenakan oleh peguam kepada anak guam untuk urusan jual beli sesuatu hartanah dan urusan pinjaman bank telah ditetapkan oleh undang-undang. Ia adalah munasabah dan berpadanan dengan tugas dan risiko liabiliti yang terpaksa ditanggung oleh peguam.
Sebahagian besar daripada kos guaman tersebut adalah untuk tujuan bayaran disbursement dan bukan kesemua kos guaman tersebut “masuk poket” peguam semata-mata.
Tugas peguam dalam urusan jual beli hartanah bukan setakat bersifat perkeranian (clerical) semata-mata, tetapi ianya juga bersifat perundangan (legal).
Peguam yang gagal melaksanakan tugas dan tanggungjawabnya dengan sempurna, munasabah dan mengikut peruntukan undang-undang yang sedia ada, boleh berhadapan dengan tindakan disiplin oleh Majlis Peguam, tindakan sivil oleh anak guam dan pihak ke tiga, dan juga tindakan kesalahan jenayah oleh pihak berkuasa (seperti kesalahan pecah amanah dan sebagainya).
Oleh yang demikian, maka wajarlah yuran guaman tersebut setimpal dengan tugas, tanggungjawab dan risiko liabiliti yang ditanggung oleh peguam itu sendiri.

SEBAB-SEBAB PERMOHONAN PINJAMAN PERUMAHAN ANDA DITOLAK

Jom baca dulu sebelum anda mohon pinjaman perumahan dekat bank.