PERSEDIAAN YANG PERLU ADA

Jom belajar serba ringkas ilmu hartanah..
Ini secara ‪#‎ringkas‬ atau secara ‪#‎kasar‬ lampiran persediaan yang perlu ada bagi untuk membeli Rumah subsale. Mungkin ramai yang dah tahu, tetapi bagi mereka yang belum biasa, anda boleh rujuk jadual ni
Jangan rasa tertekan, untuk downpayment 10% tu, anda boleh :

- Keluarkan simpanan di dalam akaun 2 KWSP anda

JENIS-JENIS GERAN HARTANAH YANG PERLU ANDA KETAHUI

1. Selalu saya dengar dialog berikut “Ehh.. kenapa saya punya geran tulis Hakmilik Sementara, awak punya Geran Negeri? Saya punya ni bukan geran ker? Kenapa sementara pulak? Macam mana cara saya boleh dapat “geran” macam awak dapat?”

2. Memang ada pelbagai jenis geran dan ramai pun yang tak tau jenis-jenis geran ni. Sebab geran-geran ni ada kaitan dengan hakmilik, pegangan dan pengukuran halus ke atas hartanah.

3. Secara asasnya, bila pemberimilikan hartanah diluluskan, ia akan diberikan samada kepada Hakmilik Pentadbir Tanah atau Hakmilik Pendaftar Negeri.

4. Hakmilik Pentadbir Tanah diberikan kerana hartanah berkenaan bertaraf Tanah Desa bawah 10 ekar. Rekod geran ini disimpan di Pejabat Tanah & Daerah (PTD). Hakmilik ini biasa disebut "geran mukim".

5. Hakmilik Pendaftar Negeri diberikan kerana hartanah berkenaan bertaraf Tanah Bandar atau Tanah Pekan atau Tanah Desa berkeluasan lebih 10 ekar. Rekod geran ini disimpan di Pejabat Tanah dan Galian (PTG).

6. Semua geran awal yang diberi kepada pemilik ini belum diukur halus. Sebab itu dinamakan Hakmilik Sementara. Jika Hakmilik Sementara ini di bawah hakmilik Pentadbir Tanah, ia disebut HSM. Jika Hakmilik Sementara ini di bawah hakmilik Pendaftar Negeri ia disebut HSD.

7. Jika diikutkan, geran-geran ini perlu diberikan hakmilik muktamad (final title) iaitu hakmilik yang telah diukur halus. Tetapi memandangkan proses untuk mengeluarkan geran yang telah diukur halus mengambil masa yang lama, maka sebab itulah dikeluarkan dahulu geran Hakmilik Sementara.

8. Dengan geran Hakmilik Sementara ini, pemilik hartanah boleh segera berurusniaga seperti menjual, memajak, menggadai dan sebagainya.

9. Tujuan ukur halus adalah untuk mendapatkan ukuran muktamad keluasan satu-satu hartanah berkenaan. Kebiasaannya, akan berlaku perubahan luas kepada hakmilik sementara apabila diukur halus untuk mendapatkan hakmilik muktamad (final title). Perbezaan ukuran ini akan menyebabkan pengurangan atau penambahan kepada cukai tanah pemilik tersebut.

10. Hakmilik muktamad (final title) ini pula diperlukan jika satu-satu pembangunan hendak dilaksanakan di atas tanah berkenaan. Ia bagi memastikan binaan bangunan yang didirikan berada betul-betul di dalam sempadan lot tersebut dan tidak memasuki lot bersebelahan.

11. Hakmilik-hakmilik yang telah diukur halus dan diberikan hakmilik muktamad (final title) akan diberikan nama geran yang berbeza seperti dalam rajah ditunjukkan.

12. Jika hakmilik Pentadbir Tanah pegangan freehold, ia dinamakan Geran Mukim. Sebaliknya, jika pegangan leasehold, ia dinamakan Pajakan Mukim).

13. Jika hakmilik Pendaftar Negeri pegangan freehold, ia dinamakan Geran Negeri. Sebaliknya, jika pegangan leasehold, ia dinamakan Pajakan Negeri.

14. Jadi, lepas ni jangan keliru jika “geran” awal yang diberikan kepada anda adalah Hakmilik Sementara. Ia tetap geran. Hanya tunggu masa sahaja ia ditukarkan kepada hakmilik muktamad.

BOLEH KE GUNA PINJAMAN PERUMAHAN KERAJAAN (PPK) 2 KALI ?

Jawapannya boleh jika memenuhi syarat-syarat tertentu.

Dah lama saya tahu boleh buat loan gomen kedua, tapi saya tak pasti macam mana nak kira kelayakan loan amount kedua ni. Kebetulan minggu lepas saya berpeluang singgah di LPPSA selepas selesai urusan di HQ. Sekarang dah tahu rasa macam ada magnet je tarik jari jemari ni nak menaip di keyboard. Menarik kan kalau boleh enjoy 4% interest sebanyak 2 kali seumur hidup (biasanya interest term loan bank dlm range 4.45% ke 5.5%). Meh saya kongsi.

A. Syarat-syarat buat Pinjaman Perumahan Kerajaan Ke-2 :
1. Pinjaman Perumahan Kali Pertama telah diselesaikan. Habis. Khalas. Finish.

B. Macam mana nak tahu AMAUN kelayakan loan rumah kedua :
1. Semak kelayakan loan mengikut gaji terkini semasa hendak submit loan.
2. Tolak amaun loan pertama dengan kelayakan loan terkini.

Cth :
Loan amount pertama (insurans rumah pertama dulu tak diambilkira) = RM200,000
Kelayakan terkini mengikut gaji semasa = RM500,000 (rujuk skala gaji pokok & kelayakan)
Anggaran amaun kelayakan utk loan kedua = RM500k – RM200k = RM300k.
3. Adakah bulat-bulat kita boleh ambil RM300k tu. Opss, jawapannya belum lagi. Syarat seterusnya ialah instalment baru tidak boleh melebihi separuh gaji pokok.
4. Semak adakah instalment RM300k tu melebihi separuh daripada gaji pokok terkini.

Cth:
Instalment utk loan RM300k = +-RM1500 sebulan
Jika kelayakan terkini RM500k, maknanya gaji pokok adalah RM4500++.
Separuh daripada RM4500 ialah RM2,250, makanya, instalment RM1500 tadi boleh on
(untuk pengiraan lebih tepat, rujuk loan calculator di website LPPSA).
Jadi, jika nak guna govt loan 2 kali, sila rancang amaun pinjaman kerajaan untuk pertama kali tu. Jika dah fully utilise semua kelayakan pada 1st loan tu, tiada apa yang boleh ditolak seperti step B2 di atas.

 

Sekian perkongsian saya. Semoga bermanfaat.

6 PERKARA ANDA PERLU TAHU SEBELUM MEMBELI RUMAH SUB-SALE (RUMAH SECOND HAND)

Dalam pembelian sesuatu rumah, selain daripada harga, rekabentuk, lokasi dan bentuk fizikalnya, ada perkara yang lebih penting untuk anda ketahui. Apakah perkara-perkara tersebut? Berikut saya sertakan 6 perkara yang penting untuk anda ketahui sebelum membeli rumah terpakai,

1. Pemilik berdaftar rumah

Penting untuk tahu sipakah pemilik berdaftar rumah tersebut? Orang yang menjual itu tidak semestinya pemilik berdaftar rumah tersebut. Kadangkala ada juga terdapat pemilik berdaftar sesebuah rumah tidak mengetahui pun yang rumah beliau telah dijual oleh orang lain tanpa kebenaran beliau. Oleh sebab itu, penting untuk anda pastikan siapakah sebenarnya pemilik berdaftar rumah tersebut sebelum bersetuju untuk membelinya.

2. Syarat-syarat nyata yang terdapat dalam geran

Syarat nyata ini merujuk kepada syarat yang telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri terhadap sesuatu rumah yang didirikan di atas tanah tersebut.
Misalnya di dalam hak milik (geran) rumah tersebut dinyatakan, “Tanah ini hendaklah digunakan untuk satu unit rumah teres setingkat sahaja”. Ini beerti rumah tersebut hanya boleh didiami sebagai satu rumah teres setingkat sahaja.
Pemilik berdaftar tidak boleh sewenang-wenangnya mengubahsuai rumah tersebut daripada rumah teres setingkat menjadi rumah teres 2 tingkat, kerana ia bertentangan dengan syarat nyata rumah tersebut.
Jadi sebagai pembeli, penting untuk anda tahu jenis dan keadaan fizikal rumah tersebut mestilah mengikut apa yang telah ditetapkan dalam syarat nyata di dalam geran rumah tersebut.
Sekiranya anda lihat rumah tersebut 2 tingkat secara fizikalnya, tetapi di dalam geran hanya mensyaratkan ia mestilah setingkat sahaja, maka eloklah tidak perlu beli rumah tersebut, kerana dibimbangi ianya mempunyai kesan perundangan di kemudian hari.

3. Sekatan kepentingan

Biasanya sekatan kepentingan ini di tulis, “Tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai melainkan setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri”.

Untuk sesuatu rumah yang terdapat sekatan kepentingan di atasnya, sebelum pindah milik boleh dibuat daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli, pemilik berdaftar hendaklah mendapatkan kebenaran bertulis (consent) terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri.

4. Kategori Rezab Melayu

Anda kena tahu sama ada rumah tersebut termasuk dalam kategori Rezab Melayu atau bukan Rezab Melayu. Sekiranya ia termasuk dalam kategori Rezab Melayu, maka ianya ditulis di dalam geran sebagai “Dalam Kawasan Rezab Melayu”.
Sekiranya ditulis begitu, hanya orang Melayu sahaja yang boleh membeli rumah tersebut. Sekiranya tidak dinyatakan di dalam geran yang rumah tersebut termasuk dalam kawsan Rezab Melayu, maka ia dianggap sebagai Hakmilik Pegangan Bebas (Freehold) dan oleh itu semua bangsa boleh membeli rumah tersebut.

5. Pinjaman dengan bank

Anda juga kena tahu sama ada pemilik berdaftar rumah tersebut masih mempunyai pinjaman dengan bank atau tidak? Atau dalam erti kata lain sama ada rumah tersebut masih digadai kepada bank atau tidak?

Jika rumah tersebut masih digadaikan kepada bank, untuk membolehkan pindah milik dibuat daripada pemilik berdaftar kepada pembeli, maka gadaian tersebut perlu dilepaskan terlebih dahulu, iaitu dengan cara menebus hutang pinjaman tersebut terlebih dahulu.

6. Terdapat kaveat di atas hak miliknya

Penting untuk anda tahu sama ada rumah tersebut terdapat kaveat di atas hak miliknya atau tidak. Kaveat adalah satu jenis sekatan yang menghalang sesuatu urusniaga dilakukan terhadap hak milik rumah tersebut.
Jika terdapat kaveat di atas hak milik (geran) rumah tersebut, maka proses pindah milik rumah tersebut daripada nama pemilik berdaftar kepada nama pembeli tidak akan dapat dibuat, melainkan kaveat tersebut ditarik balik oleh orang yang memasukkan kaveat atau dibatalkan oleh Pejabat Tanah.
Oleh yang demikian, penting untuk anda pastikan rumah yang anda ingin beli tersebut bebas dariapada sebarang kaveat. Jika terdapat kaveat anda kena pastikan siapakah yang memasukkan kaveat tersebut, dan pemilik berdaftar hendaklah meminta orang yang memasukkan kaveat tersebut menarik balik kaveat terlebih dahulu sebelum boleh rumah tersebut dijual dan dipindah milik kepada pembeli.

Kebiasaanya penjual tidak akan bagi tahu sepenuhnya maklumat-maklumat tersebut. Kalau pun diberitahu belum tentu maklumat-maklumat tersebut adalah benar dan tepat. Ada juga kadang kala berlaku penjual atau pemilik berdaftar sendiri pun tidak pernah mengetahui atau ambil tahu tentang maklumat-maklumat berkaitan rumah tersebut.
Apa yang mereka tahu adalah, rumah mereka mempunyai 3 bilik tidur dan 2 bilik air. Selebihnya mereka akan jawab “Entahlah, saya pun tak pasti.” Jadi, jika begitulah keadaannya, bagaimanakah anda ingin mengetahui atau mendapatkan maklumat-maklumat tersebut dengan betul dan tepat?
Cara untuk mendapatkan maklumat-maklumat yang betul dan tepat adalah dengan menggunakan hak anda sebagai pembeli untuk minta salinan hak milik (geran) rumah tersebut, daripada penjual sebelum anda putuskan untuk membeli rumah tersebut.
Bagaimana kalau penjual tidak mahu bagi? Atau penjual berdolak-dalih untuk memberi salinan geran tersebut? Jika itu berlaku, sebaiknya lupakan sahaja niat anda untuk membeli rumah tersebut. Geran rumah itu kita boleh katakan sebagai surat beranak atau kad pengenalan bagi sesebuah rumah.
Sama seperti manusia. Setiap manusia yang lahir di Malaysia, akan mempunyai surat beranak dan kad pengenalan masing-masing. Dan surat beranak serta kad pengenalan tersebut akan digunakan untuk mengetahui segala makluamt berkenaan individu tersebut.

Sekiranya penjual berdolak-dalih untuk memberikan salinan geran rumah kepada anda, mungkin ada sesuatu yang dia cuba sembunyikan tentang status rumah tersebut.
Selepas anda terima salinan geran rumah tersebut daripada penjual, rajin-rajinkan diri pergi ke pejabat tanah dalam daerah di mana hartanah tersebut terletak untuk buat carian persendirian.
Semua maklumat yang anda perlu tahu seperti di atas, boleh ditemui dan diperolehi dalam carian persendirian tersebut. Dan yang pastinya, maklumat dalam carian persendirian tersebut tidak akan “membohongi” anda. Sedangkan maklumat yang disampaikan oleh penjual tadi belum tentu semuanya benar.

Bagaimana Mahu Beli Banyak Rumah Menggunakan Perjanjian Sewaan

Kadang-kadang kita pelik, macam mana orang yang berpendapatan RM3,000 sebulan tapi boleh beli sampai 3 rumah (apartment) yang memerlukan pembiayaan sebanyak RM200,000 bagi setiap rumah tersebut.
Ansuran bulanan bagi setiap rumah adalah RM1,000 secara anggaran. Jadi, bagi 3 buah rumah, dia memerlukan komitmen RM3,000 sebulan untuk bayaran balik pembiayaannya.

Pendapatan – Komitmen = Baki
RM3,000 – RM3,000 = RM0
Bagaimana bank boleh meluluskan pembiayaan sampai 3 rumah? Kita mula pelik, dan maki-maki dia di Facebooknya. Kita kata dia tipu. Kita kata dia ada orang dalam, ada kabel kuat dan sebagainya. Betapa naifnya kita.
Mari saya tunjukkan caranya.

Tenancy Agreement (TA) atau Perjanjian Sewaan

Rumah sewa Harith Faisal

TA perlu dicop/dimatikan duti setem di LHDN supaya hasil sewaan bulanan boleh dibuktikan sebagai pendapatan tambahan anda. TA yang siap bercop/dimatikan duti setem perlu disertakan sekali semasa anda memohon pembiayaan rumah anda.

Cara beli rumah kedua
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Kini, pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 = RM4,300.
Komitmen RM1,000 hanyalah 23% daripada RM4,300. InsyaAllah, pembiayaan rumah kedua memang boleh lulus.

Cara beli rumah ketiga
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 2: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 2: RM1,000
Kini pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 + RM1,300 = RM5,600.
Komitmen RM2,000 hanyalah 36% daripada RM5,600. InsyaAllah, pembiayaan rumah ketiga pasti boleh lulus juga.

Cara beli rumah ke-4
Pendapatan Hakiki: RM3,000
Pendapatan Sewa Rumah 1: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 2: RM1,300
Pendapatan Sewa Rumah 3: RM1,300
Komitmen Bulanan Rumah 1: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 2: RM1,000
Komitmen Bulanan Rumah 3: RM1,000
Kini, pendapatannya adalah RM3,000 + RM1,300 + RM1,300 + RM1,300 = RM6,900.

Penulis, Harith Faisal

Komitmen RM3,000 hanyalah 44% daripada RM6,900. Hah!! Agak-agaknya boleh lulus tak kalau dia nak beli rumah keempatnya?
Sebab itulah orang gaji RM3,000 pun boleh beli sampai 5 buah rumah. Kiraan ini memang tiada apa-apa trik. Memang sah di sisi undang-undang. Semua orang boleh aplikasikannya.

NOTA 1: Selain untuk membuktikan pendapatan daripada sewaan, tenancy agreement juga perlu disediakan untuk menjaga hak tuan rumah dan penyewa.
NOTA 2: Tidak semua bank mengira 100% daripada pendapatan sewaan. Ada bank yang hanya kira 80%, malahan yang 50% pun ada. Please do your own survey and calculation. Jangan risau, kiraannya tidak melibatkan kemahiran mengira tahap tinggi. Budak lepasan PMR pun boleh kira. Kihkih!!
Tekan SHARE jika anda rasa posting ini bermanfaat bagi anda, keluarga anda dan kawan-kawan anda. Ramai lagi di luar sana tidak tahu cara beli rumah banyak-banyak.
BACA: 1 Sebab Penting Kenapa Lelaki Ini Bersungguh Beli Rumah Bawah Harga Pasaran

REAL PROPERTY GAINS TAX (RPGT)

 

APA ITU “CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH” | RPGT

Persoalan tentang RPGT ini banyak mengelirukan pemilik rumah yang muda dan yang baru. Rata-rata pemain hartanah sangat arif tentang polisi RPGT ini, dan ramai yang tidak berapa peduli.

Namun, sepanjang saya menjadi perunding hartanah, pemilik rumah yang bernilai RM300,000.00 kebawah sangat risau, ya lah, jika dah cukainya 30%, dah kena bayar RM90,000.00, beli rumah dulu sudah RM200,000.00. Campur itu ini, dah lebih kos dari harga jual, langsung tak ada untung.

TAPI hakikat sebenarnya, ramai yang tersalah anggap. Nilai cukai RPGT itu adalah dari nilai keuntungan jualan, dan bukanlah dari nilai harga jualan rumah tersebut. Ok begini sebenarnya.

RPGT bermaksud Real Property Gain Tax, atau didalam bahasa melayunya Cukai Keuntungan Harta Tanah. Terma yang selalu digunapakai oleh peguam adalah CKHT.

RPGT ini cukai yang dikenakan apabila kita menjual hartanah dalam tempoh tertentu. Polisi ini dibuat untuk mengelakkan spekulator dari memanipulasi hartanah. Pada saya, ia dapat membendung sedikit, namun tidak dapat menyelesaikan 100% masalah sebenar.

Syarat cukai ini, apabila kita menjual hartanah kita sebelum tempoh 3 tahun dari tarikh kita menandatangani SPA (Sales & Purchase Agreement), kita akan dikenakan cukai pada kadar 30%. Tahun ke 4 ia turun kepada 20% dan tahun ke 5 kadarnya adalah 15%. Tiada cukai dikenakan selepas 5 tahun 1 hari, dari tarikh kita menandatangan SPA.

Apa maksud cukai ini? Secara mudahnya cukai ini dikira dari Harga Jualan, di tolak kos belian kita. Maksudnya lebih kurang begini

Harga Jualan : RM 500,000.00
Harga Belian : RM 350,000.00
Tempoh Belian : Belum cukup 3 tahun dari tarikh SPA
Jadi nilai yg perlu dibayar adalah : RM500,000.00 – RM350,000.00 = RM150,000.00 x 30%
Nilai Cukai Keuntungan Harta Tanah = RM 45,000.00

Oh, namun ada berita baik. RPGT boleh dikecualikan dengan 3 kondisi berikut :

1. Sekali dalam seumur hidup anda, anda boleh pilih mana-mana satu hartanah yang anda ingin jual utk dikecualikan dari RPGT.
2. Penjualan hartanah kepada ahli keluarga terdekat.
3. Keuntungan jualan 10% atau RM10,000.00 yang mana lebih rendah.

JENIS-JENIS HAK MILIK TANAH YANG DIGARISKAN DI BAWAH AKTA KANUN TANAH NEGARA (KTN)