Panduan Dan Cara Jual Rumah Di Malaysia

Nak jual rumah ni ada cara dan langkah. Tak boleh redah je. Tak boleh expect terus dapat keuntungan. Mari saya terangkan kesemua aspek dan cara jual rumah. 

Cara Nak Menetapkan Harga Rumah

Rumah yang tuan puan nak jual bersaing dengan ratusan rumah lain. Bila menetapkan harga rumah tuan puan kena buang emosi.

Pemilik rumah ni kebanyakannya ada emotional value dengan rumah. Nak lagi jika rumah tu telah lama diduduki dan diubahsuai.

Oleh sebab itu pemilik menetapkan harga yang terlalu tinggi. Kesannya rumah lambat terjual.

Atau boleh jadi juga tuan puan letak harga terlalu rendah. Ini menyebabkan kerugian yang besar untuk tuan puan.

Kunci nak jual rumah cepat ni dengan menetapkan harga yang relevan dengan permintaan pasaran. Caranya dengan mendapatkan data yang factual dengan langkah berikut.

1) Semak Market Value

Tuan puan mesti semak nilai pasaran sebelum tetapkan harga rumah. Harga yang ikut nilai pasaran akan memudahkan pembeli. Mereka akan lebih senang mendapatkan pinjaman.

Kebanyakan pakej pinjaman hanya beri margin 90%. Jika rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman ialah RM90,000. Dan RM10,000 tu ialah deposit yang pembeli bayar secara tunai.

Bayangkan jika tuan puan tak semak market value dan tetapkan harga RM150,000. Tentulah membebankan pembeli. Pembeli terpaksa keluarkan tunai sebanyak RM60,000.

Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan stamping. Kos guaman dan stamping pula dalam 5% daripada harga rumah. Besar kemungkinan pembeli tidak akan berminat nak buat belian.

Nak semak market value rumah ni boleh guna cara berikut:

• Gunakan khidmat Semak Market Value Rumah 
• Semak dengan penilai melalui jurubank
• Semak dengan ejen hartanah

Semakan dengan jurubank / penilai ni mungkin susah sedikit. Klien utama mereka adalah ejen hartanah atau pembeli rumah. Bukan pemilik. Jadi mungkin kebanyakan mereka sedikit reluctant.

Untuk semak nilai pasaran ni tuan puan kena beri butiran berikut:

• Jenis rumah
• Alamat lengkap
• Saiz lot dan binaan rumah
• Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)
• Bilangan bilik
• Butiran ubahsuai, jika ada

Sedikit tentang ubahsuai. Jika ubahsuai melibatkan ubahsuai struktur, mesti ada kebenaran daripada pihak berkuasa.

Ubahsuai struktur tu biasanya jika tuan puan buat extension rumah. Kalau tidak dapat kebenaran, pengubahsuaian struktur tak akan dikira dalam market value.

Semakan nilai pasaran yang tuan puan buat ni adalah percuma dan secara verbal confirmation sahaja. Penilai tidak akan keluarkan valuation report.

Jika perlukan valuation report tuan puan kena buat lantikan penilai. Ada kos untuk kerja ni.

2) Buat Kajian Tentang Pesaing dan Permintaan

Setelah tuan puan semak market value eloklah tuan puan semak pula tawaran di pasaran.

Market value yang tuan dapat dengan penilai tu adalah indikatif pasaran. Penilai beri nilai tersebut mengikut kepakaran dan professional judgment mereka.

Tetapi harga yang pemilik lain tawarkan di pasaran mungkin lebih rendah.

Contohnya. Jika tuan puan dapat nilai pasaran RM500,000 untuk rumah tuan puan daripada penilai. Tetapi kalau pemilik lain jual pada harga RM400,000 sudah pasti rumah tuan puan susah nak terjual.

Tuan puan boleh buat cara berikut:

1. Semak medium iklan seperti Mudah.my dan Propertyguru. Lihat harga tertinggi dan terendah rumah berdekatan. Adakah harga tuan puan kompetitif? Rumah yang harganya lebih rendah daripada rumah tuan puan pastinya akan terjual terlebih dahulu. Melainkan ada sesuatu yang unik dengan rumah tuan puan.
2. Tanya ejen hartanah tentang harga transaksi dan permintaan berdekatan rumah tuan puan. Ini penting. Walaupun harga iklan tinggi namun mungkin harga transaksi jauh lebih rendah. Nak lagi dalam keadaan ekonomi yang kurang baik.

3) Ambil Kira Faktor Negatif

Ada beberapa faktor yang boleh menyebabkan harga rumah tu tak boleh dijual dengan harga tinggi. Tuan puan kena ambil kira faktor ni semasa menetapkan harga.

• Rumah berhampiran dengan loji kumbahan. Ikut pengalaman saya rumah begini memang susah nak dijual ikut harga semasa. Tuan puan mungkin kena diskaunkan harga rumah untuk tarik minat pembeli.
• Rumah berhampiran TNB substation atau power line. Ada kajian mengatakan terdapat risiko kesihatan tinggal berdekatan dengan TNB substation dan power line. Kajian ini tidaklah konklusif. Tapi pembeli yang cakna akan fikir dua kali sebelum buat belian.
• Rumah yang ada kerosakan. Pastikan tuan puan baiki kerosakan rumah sebelum menjual. Kerosakan yang jelas kelihatan seperti crack dan bocor susah nak dapat harga yang ada permintaan.
• Rumah pangsapuri paling atas. Rumah paling atas ada risiko kebocoran. Ramai pembeli sukar nak teruskan belian atas faktor ni.
• Rumah pangsapuri tiada lif tingkat atas. Pembeli yang berkeluarga sangat menekankan faktor ni. Jika ada rumah tingkat bawah dengan harga berpatutan, mereka akan consider tu dulu.
• Rumah di kawasan bermasalah. Jika rumah berada di kawasan bermasalah contohnya berdekatan dengan kawasan tanah runtuh atau kadar jenayah tinggi, harga memainkan peranan yang sangat penting. Jangan letak harga yang terlalu tinggi di kawasan begini.

4) Ambil Kira Margin Untuk Rundingan

Tuan puan kena ambil kira margin untuk rundingan. Hartanah adalah high-value item yang pastinya akan ada rundingan harga. Jika tuan ingin jual dengan harga 500k misalnya, tetapkan harga sekitar RM520k.

Kos Menjual Rumah

Ada beberapa kos utama dalam penjualan hartanah:

1. Cukai Hartanah (RPGT)

Cukai hartanah dikenakan untuk jualan dalam tempoh 5 tahun daripada tarikh belian. Kadar RPGT adalah seperti berikut:

• Jualan pada tahun pertama hingga tahun ketiga: 30%
• Jualan pada tahun keempat: 20%
• Jualan pada tahun kelima: 15%
• Jualan pada tahun keenam dan seterunya: tiada cukai.

Sebagai contoh. Jika tuan puan beli rumah pada bulan Disember 2015 dengan harga RM150,000. Kemudian jual dengan harga RM250,000 pada bulan Jun 2016. Kadar RPGT ialah 30% kerana jualan pada tahun pertama.

Dalam kes ni, keutungan tuan puan ialah RM100,000 (RM250k – RM150k). Secara kasar, cukai yang dikenakan ialah 30% daripada nilai ni.

Jumlah cukai yang dikenakan hampir RM30,000 (30% x RM100,000). 

Nota: Ini adalah kiraan kasar. Nak kira RPGT ada format dan boleh buat beberapa pengecualian.

Cukai RPGT ni memang tinggi. Tapi ada beberapa cara tuan puan boleh buat penjimatan.

Buat pengecualian sekali seumur hidup

Pengecualian ni hanya boleh dibuat sekali sahaja. Seeloknya dibuat untuk hartanah yang paling banyak keuntungan jika tuan puan memiliki lebih dari satu rumah.

Sedikit peringatan. Jika rumah yang dijual tu ada dua nama, kedua-dua pemilik mesti gunakan pengecualian jika nak dapatkan pengecualian penuh.

Jika salah seorang sahaja yang buat, pengecualian hanya dapat separuh. Misalnya, amaun RPGT ialah RM30,000. Rumah ada dua nama. Encik Ali dan isterinya Pn Aminah.

Jika En Ali je yang exercise pengecualian, amaun RPGT yang dikenakan ialah RM15,000. Jika dua-dua exercise, tiada RPGT dikenakan.

Setelah tandatangan perjanjian jual beli, tuan puan kena maklumkan kepada peguam untuk buat permohonan pengecualian.

Buat penolakan untuk kos-kos belian dan jualan hartanah.

Jika tuan puan tak guna cara di atas, langkah nak jimatkan RPGT adalah dengan membuat penolakan kos belian dan jualan.

Ada beberapa kos transaksi belian seperti kos peguam dan stamping boleh ditolak sebelum di darab dengan kadar RPGT.

Topik ni agak panjang. Jika tuan puan nak tahu lebih lanjut boleh rujuk artikel Merancang Dan Menjimatkan Cukai RPGT.

2. Kos Guaman

Tuan puan juga perlu melantik peguam. Dan lantikan ini ada kos untuk fi professional peguam. Tuan puan boleh rujuk ke kalkulator fi peguam. Bahagian yang relevan ialah ‘Legal Fee – Sale & Purchase Agreement/ Loan Agreement’.

Untuk penjimatan, pemilik boleh ‘tumpang’ peguam pembeli. Dalam kes tumpang ni tuan puan kena ingat, peguam tu tadi bukan peguam mewakili tuan puan.

Jika ada masalah dalam transaksi atau kelewatan, mereka pastinya akan menyebelahi pembeli. Mereka juga tiada komitmen dengan tuan puan sebab tiada lantikan. Nak suruh mereka buat kerja untuk pihat tuan pastilah mereka tak layan.

Dalam kes tumpang ni, peguam tadi akan bantu tuan untuk buat transfer di pejabat tanah dan uruskan pengeluaran geran daripada bank (discharge of charge). Kos kerja ni rendah berbanding dengan lantikan penuh. Dalam RM1,500 sahaja.

3. Penalti ‘Lock-in Period’

Sesetengah bank mengenakan penalti menjual dalam tempoh ‘Lock-in Period’.

Biasanya lock-in period ni 3-5 tahun. Jika tuan puan jual dalam tempoh 3-5 tahun dari tarikh pembelian, tuan puan akan dikenakan penalti.

Kadar penalti ni pula tak tetap. Berbeza ikut polisi bank. Berdasarkan pengalaman ambe dalam 3% dari nilai rumah.

Misalnya baki pinjaman tuan puan ialah RM100,000. Tuan puan jual dalam tempoh lock-in. Penalti yang dikenakan ialah RM3,000.

Saya sarankan tuan puan semak perjanjian pinjaman tuan puan untuk kepastian tentang tempoh lock-in dan juga kadar penalti.

Nak Tahu Cara Jual Rumah Cepat? Impresi Pertama Sangat Penting.

Rumah yang kemas dan berseri macam ni, memang mudah laku.

Impresi pertama rumah tu penting. Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan bebas kerosakan.

Pembeli yang datang menilai rumah dengan keadaan semasa. Apa yang dilihat macam tu la yang pembeli nampak. Kalau rumah tidak kemas dan ada kerosakan memang susah nak jual. Walaupun kos baik pulih kecil sahaja.

Saya juga sarankan pemilik mengecat rumah terlebih dahulu sebelum jual. Rumput di halaman rumah juga dipotong.

Nampak remeh. Tapi benda remeh ini lah yang menentukan rumah terjual atau tidak.

Dokumen Yang Perlu Disediakan

Nak menjual rumah ni ada beberapa dokumen yang perlu disediakan:

1. Kad pengenalan
2. Salinan perjanjian jual beli semasa belian
3. Salinan geran
4. Penyata pinjaman terkini
5. Bil cukai pintu dan cukai tanah
6. Bil penyelenggaraan
7. Bil utiliti

Dokumen 1 – 4 diperlukan peguam sebelum buat perjanjian jual beli. Bil cukai pintu dan cukai tanah, penyelenggaraan dan utiliti biasanya peguam akan minta selepas tandatangan perjanjian. Sebelum proses tukar nama di pejabat tanah.

Cara Nak Pasarkan Hartanah

Tuan puan kena pastikan yang iklan tuan puan ni visible. Ni sedikit tips dari saya.

1) Ambil gambar cantik-cantik

Orang kata ‘A Picture Worth A Thousand Word’. Kalau foto yang tuan puan ambil tu cantik dan harga rumah pula berpatutan, insyaAllah mudah dapat pembeli.

Ni contoh gambar rumah 

Nak ambil gambar rumah ni bukanlah perlu berseni sangat. Cuma ada teknik yang tuan puan perlu aplikasikan:

• Sebelum ambil gambar rumah, pasang semua lampu. Pencahayaan yang baik akan pastikan gambar tersebut lebih menarik dan lebih tajam.
• Ambil gambar rumah bukan barang. Ramai pemilik iklankan rumah mereka tapi tak menggambarkan keadaan rumah. Oleh kerana rumah baru renovate, gambar kipas baru tu la yang diiklankan. Huhu.
• Ambil gambar dari bucu rumah. Foto dari bucu rumah ni menggambarkan keseluruhan rumah. Saiz rumah juga lebih kelihatan.
• Jangan lawan cahaya matahari. Kalau tuan puan ambil gambar lawan cahaya matahari, gambar tu akan gelap.

2) Guna medium iklan popular

Untuk pasarkan hartanah saya cadangkan guna medium yang popular. Ada beberapa medium yang tuan puan boleh gunakan:

• Mudah.my
• Propwall
• Surat khabar
• facebook
• instagram

Saya tak senaraikan iProperty dan Propertyguru. Dua medium ni sangat popular. Tapi terhad kepada ejen hartanah sahaja. Jika tuan puan nak senaraikan di medium ni, kena guna khidmat mereka.

Sertakan foto rumah terbaik semasa iklan. Pastikan juga butiran rumah lengkap dan tepat. Butiran rumah ni seeloknya tuan puan sahkan balik dengan perjanjian jual beli. Kalau tersalah iklan butiran tak tepat nanti boleh timbul pelbagai isu dengan pembeli.

Butiran rumah minimum yang mesti ada ialah:

• Lokasi rumah
• Keluasan
• Bilangan bilik dan bilik mandi
• Status pegangan rumah (Freehold, leasehold dll.)
• Lot bumi atau bukan lot bumi
• Kawasan persekitaran rumah
• Fasiliti berdekatan rumah
• Akses jalan

3) Pastikan iklan berterusan

Iklan ni tak boleh tinggal. Tuan puan kena buat berterusan. Ini kerana dalam medium pengiklanan, iklan tuan puan mungkin dah masuk halaman ke 5 selepas seminggu.

Iklan tadi tuan puan kena perbaharui supaya ianya sentiasa ‘visible’. Mungkin leceh nak buat ni. Tapi percayalah ikut pengalaman saya, frekuensi iklan tu adalah salah satu faktor penting nak jual rumah dengan cepat.

4) Perlukah letak banner?

Banner rumah untuk dijual ni adalah satu langkah yang efektif. Prospek pembeli yang tuan terima daripada banner ni adalah lebih serius membeli.

Mereka dah tahu dan pernah lawati kawasan rumah. Nak buat banner ni pun murah je. Mungkin kos dalam RM20.

Perlu atau tidak letak banner di rumah ni bergantung kepada tuan puan. Adakah tuan puan comfortable?

Selain itu, isu privasi juga tuan puan perlu fikir. Kalau rumah tu tuan puan atau penyewa duduki, saya tak suggest letak banner. Rumah kosong tiada masalah.

Sejak akhir-akhir ni banyak terjadi kes samun. Pemilik letak banner di hadapan rumah dan penjenayah menyamar sebagai pembeli untuk masuk ke rumah. Oleh itu, hati-hati.

Cara Berurusan Dengan Pembeli

Mengurus pembeli ni sangat memenatkan kalau tak kena cara. Nak lagi kalau tuan puan pertama kali menjual hartanah. Sebagai Perunding Hartanah ni beberapa tips dari saya.

1) Buat saringan awal

Semasa pembeli hubungi tuan untuk lihat rumah rumah, ada beberapa soalan yang tuan puan boleh tanyakan untuk tahu sejauh mana pembeli serius nak beli rumah.

• Kerja di mana? Jika berjauhan daripada rumah yang nak dijual, mungkin akan jadi faktor penghalang.
• Tahu kawasan rumah yang nak dijual? Pembeli yang baik biasanya sudah tahu kawasan rumah yang nak dibeli.
• Dah pernah semak kelayakan pinjaman? Pembeli yang bijak akan semak kelayakan terlebih dahulu. Jika tuan jual melalui ejen hartanah, mereka biasanya akan minta butiran gaji dan komitmen. Ini sedikit sukar kalau menjual sendiri. Pembeli mungkin keberatan nak beri butiran kepada pemilik. Oleh itu, soalan kelayakan pinjaman ni adalah penting untuk tuan puan buat saringan yang paling minimum.
• Siapa yang akan datang lihat rumah? Pembeli yang sudah berkeluarga seeloknya datang dengan pasangan. Sukar nak keputusan belian kalau isteri atau suami tak tengok rumah.
• Sudah berapa kali view rumah? Jika pembeli view rumah untuk pertama kali, kemungkinan besar mereka tidak boleh buat keputusan yang cepat untuk buat belian.
• Cukup tunai untuk deposit dan kos guaman? Soalan ni amat sensitif. Tuan puan jangan tanya secara direct pula. Guna soalan open-ended.

2) Pada hari viewing

Pada hari viewing, pastikan rumah dalam keadaan kemas dan rapi. Buka penghawa dingin, lampu dan kipas sebelum pembeli sampai ke rumah. Pastikan juga tiada sampah dan bau yang tidak menyenangkan dalam rumah.

Layan pembeli dengan baik. Pada masa yang sama cuba faham apa keperluan mereka. Pembeli ni ada keperluan mereka sendiri.

• Ada yang layak beli tapi tak cukup wang deposit
• Ada yang nak guna pinjaman kerajaan
• Ada yang nak masuk rumah cepat kerana terpaksa pindah dari rumah sewa
• Ada yang nak buat pelaburan. Dalam kes ni tuan puan kena yakinkan mereka kenapa rumah tuan puan pelaburan yang baik.

Mereka mungkin tengok rumah lain selain rumah tuan. Tapi oleh kerana tuan puan sahaja yang dapat penuhi keperluan mereka, insyaAllah mereka akan kembali kepada tuan puan. Keperluan mereka ni juga boleh menjadi poin penting untuk rundingan harga.

Prosedur Jual Rumah

Setelah pembeli minat dengan rumah, mereka hendaklah buat bayaran wang tandajadi. Seeloknya kepada peguam yang pembeli dan tuan puan persetujui. Peguam ini kemudian akan keluarkan surat tawaran kepada tuan puan.

Baca dan teliti surat tawaran ni. Beberapa poin penting yang tuan puan kena pastikan ialah:

• Bagaimana wang deposit 10% dibayar. Biasanya pembeli akan bayar 3% daripada nilai rumah sebagai wang tandajadi kepada peguam. Keseluruhan deposit 10% tuan puan akan terima semasa tandatangan perjanjian jual beli.
• Tempoh masa untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli.Seeloknya tuan puan tetapkan terus berapa hari pembeli diberi masa untuk lulus pinjaman dan kemudia tandatangan perjanjian jual beli. Kalau tuan puan tak spesifik, kemungkinan nanti akan ambil masa yang panjang.
• Apa akan jadi dengan wang tanda jadi kalau berlaku pembatalan? Ini juga penting. Tuan puan tak mahu pembeli bayar wang tanda jadi dan kemudian batalkan tanpa sebab munasabah. Jika berlaku pembatalan, wang tanda jadi biasanya hangus.
• Tempoh masa untuk pembeli jelaskan 90% baki harga jualan. Ini pun penting. Biasanya pemilik akan berikan tempoh masa 3 bulan untuk pembeli selesaikan urusan jual beli. 3 bulan ini bermula daripada tarikh perjanjian jual beli jika rumah tiada sekatan. Atau 3 bulan bermula daripada tarikh kebenaran diperoleh untuk hartanah yang perlukan kebenaran daripada pihak yang berkenaan seperti pemaju atau pihak berkuasa negeri.

Berapa Lama Proses?

Setelah tandatangan perjanjian jual beli, tempoh untuk tuan puan terima keuntungan jualan tu bergantung kepada jenis pegangan rumah.

Peguam selalu beritahu saya Jualan rumah ni unik. Ada yang cepat, ada yang lambat bergantung kepada complexity sesuatu kes.

Jika rumah tiada masalah, secara amnya:

• Rumah yang tiada sekatan seperti rumah berstatus freehold, tempoh selesai jualan dalam 4 bulan.
• Rumah yang ada sekatan seperti rumah berstatus leasehold atau rizab melayu, tempoh jualan selesai dalam 6 ke 8 bulan.
• Untuk rumah yang masih berstatus geran induk, dalam 4 ke 6 bulan.

Perangkap Jualan Hartanah Yang Pemilik Kena Tahu

Ni antara perangkap jualan hartanah yang tuan puan kena tahu. Saya tak mampu nak senaraikan semua. Tapi yang saya cerita bawah ni yang biasa terjadi.

1) Kos tersembunyi bila pembeli markup pinjaman

Mungkin ada pembeli yang berminat nak beli. Tapi mereka nak mark-up pinjaman untuk dapat balik kos deposit yang mereka bayar kepada pemilik.

Bila pembeli markup pinjaman, harga jualan dalam perjanjian jual beli akan ikut harga markup. Peguam kemudian akan keluarkan satu surat atau appendix bagi harga jualan sebenar.

Dalam kes ni tuan puan kena hati-hati tentang dua perkara:

1. Kos guaman
2. Kos cukai hartanah

Jika tuan puan melantik peguam untuk mewakili tuan puan, kiraan fi peguam ni akan menggunakan harga markup, bukan harga belian. Sudah pastinya fi peguam tersebut akan lebih tinggi.

Begitu juga dengan kos cukai hartanah. Pun akan ikut harga markup. Jika tuan puan cukup kriteria untuk dikenakan cukai hartanah, harga jualan sudah pastinya lebih tinggi daripada harga sebenar. Kos cukai akan lebih tinggi.

Dalam kes begini pastikan tuan puan letak syarat kepada pembeli. Segala kenaikan kos yang dikenakan ke atas penjual, hendaklah dibayar oleh pembeli.

2) Kos tersembunyi dan jangkamasa untuk pemilikan rumah yang belum disempurnakan

Ada kes di mana geran rumah telah keluar tetapi masih belum pemilik tukar ke atas nama mereka. Proses ini penukaran geran induk kepada nama pemilik ni dipanggil sebagai ‘perfection’.

Kebanyakan pemaju terutamanya untuk projek berstatus leasehold tidak membenarkan pindah milik kepada pembeli secara terus. Pemilik mesti tukar nama daripada nama pemaju kepada nama pemilik terlebih dahulu.

Dalam kes begini, jangkamasa untuk selesai proses jualan akan lebih lama. Proses untuk tukar nama pemaju kepada pemilik tu mungkin dalam 3 ke 6 bulan. Keseluruhan jangka masa sehingga jualan selesai mungkin makan masa hampir setahun.

Bukan tu sahaja. Ada kos yang pemilik kena tanggung. Kos Memorandum of Transfer ini agak tinggi.

Ambe sarankan sebelum buat keputusan untuk jual, tanya pemaju terlebih dahulu. Geran rumah masih master title atau dah boleh tukar kepada nama tuan puan?

3) Tuan puan tidak terima semua wang deposit

Bila pembeli dan pemilik tandatangan perjanjian jual beli, tuan puan sepatutnya terima wang deposit 10% tu kan? Salah.

Pertamanya peguam akan tolak fi professional mereka terlebih dahulu.

Kedua, peguam akan pegang 3% daripada nilai rumah untuk tujuan bayaran Cukai Hartanah. Aturan ni dibuat oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri.

Tuan puan dengan bantuan peguam kemudian akan hantar perkiraan RPGT kepada mereka. Setelah LHDN berpuas hati dengan kiraan, mereka akan advice untuk bayaran balik (atau bayaran tambahan jika amaun 3% tadi tak cukup).

Tempoh untuk LHDN respon ini mungkin makan masa 3-6 bulan.

Oleh itu, semasa terima wang deposit tu jangan expect dan buat perancangan untuk dapat 10%.

4) Masalah title rumah

Jika rumah ada sekatan dalam bentuk kaveat, selesaikan terlebih dahulu. Rumah juga tak dapat dijual kalau pemilik bankrap.

5) Perceraian

Perceraian juga boleh membantutkan jualan rumah. Jika terjadi kes penceraian dan rumah ada dua nama, seeloknya berbincang dengan cara baik.

Kedua pemilik mestilah bersetuju menjual dan nisbah keuntungan diurus dengan adil. Ini bagi memastikan kedua pihak hadir untuk tandatangan perjanjian jual beli.

Ambe sendiri pernah dapat kes begini. Kesemua proses dah dibuat. Tapi salah satu pihak tidak bersetuju untuk tandatangan perjanjian jual beli. Akhirnya menyebabkan jualan terbatal.

6) Rumah ada sekatan, jual kepada non-bumi

Rumah dengan status pegangan di bawah jangan jual kepada non-bumi:

• Bumi Lot
• Rizab Melayu
• Leasehold

Rumah berstatus bumi lot dan rizab melayu ni agak clear. Jangan lah jual kepada non-bumi. Memang cari masalah kalau teruskan. Huhu.

Yang selalu jadi perangkap ialah rumah berstatus leasehold. Ramai pemilik beranggapan mereka beli rumah leasehold dengan status non-bumi. Kemudian jual kepada non-bumi. Tapi akhirnya terperangkap.

Rumah berstatus leasehold ni kalau ada geran individu perlu dapat consent daripada kerajaan negeri. Kerajaan negeri pula ada polisi dan kuota untuk kekalkan pemilikan bumiputera dalam hartanah. Jadi besar kemungkinan permohonan untuk tukar nama tu akan ditolak.

Patutkah Saya Guna Khidmat Ejen Hartanah?

Saya sebenarnya sedikit segan nak tulis bahagian ni. Nampak macam saya nak mempromosikan diri (shamefully huhu). Tapi soalan ni selalu saya terima.

Tuan puan sendiri lihat artikel ni memang panjang. Tetapi ada banyak lagi aspek jualan rumah yang saya tak mampu nak tulis. Panduan ini hanyalah general overview.

Apa yang saya nak beritahu, jualan rumah ni bukan mudah. Perlukan kepakaran, pengetahuan dan masa. Jika tuan puan tidak cukup salah satu bahan ni proses jualan akan jadi sangat stressful dan mungkin menyebabkan kerugian besar jika terkena perangkap.

Ejen hartanah akan bantu tuan puan untuk buat semua kerja jualan ni. Mereka juga akan jadi penasihat yang baik supaya tuan puan tidak kerugian.

Guna khidmat ejen hartanah atau tidak pengakhirannya terpulang kepada tuan puan untuk nilai.

Kesimpulan

Saya harap artikel panduan dan cara jual rumah yang saya tulis ni dapat memberi bantuan kepada tuan puan yang berhasrat nak jual rumah.

Terima kasih.

Memahami Konsep Aset & Liabiliti

Apabila anda terlibat dengan urusan hartanah terutamanya yang melibatkan urusan jual beli, sudah tentu kebanyakan dari kita akan melalui proses pinjaman kewangan. Urusan untuk melengkapkan proses pinjaman kewangan ini pula akan melibatkan profil anda sebagai peminjam termasuklah perihal aset dan liabiliti.

Aset dan liabiliti akan menentukan status kewangan anda justeru konsep aset dan liabiliti ini mestilah difahami dengan sebaik mungkin tidak kiralah anda seorang pembeli, penjual ataupun perunding hartanah.

Jadi apakah aset dan liabiliti ini?

Ringkasnya aset sesuatu yang anda sendiri miliki manakala liabiliti adalah sesuatu yang menjadi tanggungan anda dan kepadanya anda berhutang.

Memahami Aset

Aset dikategorikan kepada aset pelaburan dan aset bukan pelaburan. Aset pelaburan adalah aset yang menjana aliran wang, dan memberi pulangan kepada anda dalam bentuk dividen, keuntungan modal, sewa atau pendapatan. Contoh aset pelaburan ialah simpanan, deposit tetap, saham, pelaburan unit amanah, KWSP, pelaburan hartanah serta perniagaan anda yang anda miliki.

Aset bukan pelaburan pula adalah aset yang tidak menjana sebarang aliran wang. Contoh aset bukan pelaburan adalah seperti rumah yang anda tiadak gunakan untuk pelaburan dan kenderaan anda. Walaupun memiliki aset-aset ini telah menjadi sebahagian daripada milik anda namun aset ini sebenarnya tidak cukup untuk menjana pendapatan dan aliran wang tunai untuk anda.

Memahami Liabiliti

Seperti yang disebutkan di atas, liabiliti merupakan sesuatu yang anda berhutang padanya seperti pembayaran kad kredit yang belum dijelaskan, pinjaman untuk pembayaran kenderaan dan perumahan. Liabiliti mengurangkan pendapatan anda untuk setiap bulan dan tahun. Semakin lama anda ‘memegang’ liabiliti ini, anda hanya akan mampu untuk memfokuskan hidup dan khidmat anda untuk ‘menanggung’ mereka.

Menilai Status Kewangan Anda

Untuk menilai status kewangan anda, kira jumlah aset anda apabila anda menolak semua jumlah yang perlu anda bayar untuk liabiliti yang anda tanggung. Hal ini adalah penting kerana di mata pihak bank mereka akan melihat status kewangan anda melalui aset dan liabiliti anda. Dan inilah punca utama mengapa anda perlu berusaha menyelesaikan liabiliti anda dengan sebijak mungkin dan seterusnya menambah aset yang anda miliki demi kesenangan di kemudian hari.

TAKUT EJEN NAIKKAN HARGA RUMAH...INI KESAN APABILA ANDA BELI RUMAH TERUS DARI TUAN RUMAH

Masih ramai diluar sana yang menganggap bahawa ejen hartanah akan menaikkan harga rumah yang dijual semata-mata untuk mendapatkan komisyen yang banyak.

Mereka lebih suka berurusan terus dengan tuan rumah berbanding melalui ejen kerana lebih mudah untuk mendapatkan harga yang murah.

Namun, perlu diingat bahawa terdapat beberapa kes sebenar dimana pembeli telah ditipu oleh tuan rumah dan menyebabkan kerugian wang yang banyak.

Jom lihat antara kesan-kesan yang mungkin akan terjadi terhadap diri anda apabila berurusan dengan tuan rumah.



Deposit bakal hilang

Apabila berurusan terus dengan tuan rumah, anda mungkin akan terlepas satu langkah yang penting iaitu meletakkan ‘klausa’ deposit akan dipulangkan jika pinjaman perumahan tidak diluluskan.

Jika anda tertinggal perkara penting ini, anda mungkin bakal kehilangan deposit yang telah dibayar.

Setelah bayaran deposit dibuat, ada sesetengah tuan rumah yang tidak tahan melihat wang tersebut dan telah menghabiskan wang tersebut untuk kegunaan peribadi walaupun pinjaman pembeli masih belum diluluskan.

Apabila ini berlaku, memang amat susah untuk tuan rumah memulangkan semula wang deposit tersebut.

Ada juga kes dimana tuan rumah meminta pembeli menyediakan 10% bayaran deposit sedangkan anda hanya perlu bayar 3% sebagai tanda setuju untuk beli rumah tersebut. Manakala baki 7% perlu dibayar semasa proses tandatangan SPA.



Tiada hitam putih

Ini yang sering terjadi kepada pembeli apabila membuat bayaran kepada tuan rumah.

Bayaran dibuat melalui tunai dan tiada resit pembayaran akan meningkat risiko anda bakal ditipu oleh tuan rumah.

Resit ini sangat penting sebagai bukti yang kita sudah buat bayaran kepada tuan rumah. Tanpa resit tersebut, kita tidak boleh buktikan kepada tuan rumah yang kita sudah buat bayaran.

Carian sendiri

Apabila anda sudah suka dengan rumah yang anda ingin beli, pastikan anda membuat carian maklumat terhadap rumah tersebut.

Lihat pada status rumah tersebut sama ada ianya berstatus bumi atau non-bumi, leasehold atau freehold dan lebih penting sama ada rumah tersebut mempunyai sekatan jualan atau tidak.

Jika tersilap beli, banyak kos yang perlu anda tanggung di kemudian hari dan mungkin hanya membuang masa anda sahaja.

Dan pastikan tuan rumah juga bukanlah berstatus bankrupt kerana ia bakal menghalang proses jual beli tersebut.

Anda tidak boleh mengharapkan semua dokumen akan disediakan oleh tuan rumah kerana ada di antara mereka juga yang sudah hilang dokumen penting seperti SNP.

Jadi, berhati-hati lah ketika berurusan dengan tuan rumah.

7 PUNCA UTAMA PINJAMAN ANDA BAKAL DI TOLAK

Hantar permohonan pinjaman sendiri

Sebagai seorang yang bekerja makan gaji, anda mungkin tidak mempunyai banyak masa untuk menghantar dokumen permohonan pinjaman perumahan kepada pihak bank.

Anda mungkin terpaksa mengambil cuti sehari semata-mata untuk menghantar permohonan pinjaman rumah tersebut.

Lebih penat lagi apabila dokumen anda tidak lengkap semasa berurusan dengan pihak bank dan anda terpaksa pergi untuk kali kedua.

Jika menggunakan khidmat ejen hartanah, mereka mungkin boleh memberi nasihat tentang dokumen yang perlu disediakan untuk permohonan pinjaman perumahan.

Bagaimana pula jika pinjaman perumahan anda ditolak? Anda terpaksa pergi ke bank sekali lagi untuk membuat permohonan seterusnya.


Kesimpulannya, membeli rumah tanpa menggunakan khidmat ejen hartanah memang berisiko tinggi terutama jika anda tidak mempunyai ilmu dalam proses jual beli hartanah.

SEBAB-SEBAB BANK SUSAH NAK LULUSKAN PINJAMAN RUMAH PERTAMA ANDA KALAU TAK PERNAH BERHUTANG

Susah juga kalau tak pernah buat sebarang hutang.

Kalau korang tergolong dalam kategori ni, bersiap sedia untuk uruskan rasa kecewa bila bank menolak permohonan pinjaman rumah.

Dan kenapa boleh jadi macam ni?

Jom kita hadamkan bersama perkongsian ilmu Tuan Amir Syahir pasal ni.

In Shaa Allah, lepas ni tentu korang dah tahu nak buat apa.

Kenapa yang tak berhutang pula yang susah nak lulus loan?

Korang mesti pelik kan. Tak ada hutang la bagus.

Tak logik betul pembiayaan perumahan pertama ditolak sebab tak pernah berhutang.

Mengarut.

Apa rasionalnya bank nak kita berhutang terlebih dulu, ataupun cipta laporan CCRIS dulu?

Bank nak tengok kemampuan kita bayar balik hutang tersebut. Kemampuan kita menjadi pembayar hutang. Bank nak tengok karektor kita. Adakah kita culas ataupun tak untuk bayar balik pinjaman.

Ya lah. Bank nak bagi pinjam bukan seribu dua. Tapi beratus ribu.

Tempoh bayar balik bukan setahun dua macam korang main kutu tu. Tapi tempoh panjang (selama 30-35 tahun).

Untuk rumah pertama je yang susah sikit. Bila korang dah lepas pembiayaan perumahan rumah pertama. Nak beli rumah kedua ataupun seterusnya memang bank tak minta macam-macam.

Sebab rekod bayaran balik rumah pertama kau orang cantik dah.

Komitmen kereta paling lama 9 tahun. Komitmen rumah 30 hingga 35 tahun. Jadi, bank kena tapis betul-betul permohonan korang.

Kewangan kena stabil. Orang yang ada disiplin saja boleh komited untuk bayar dengan cantik, dengan jumlah yang tepat.

Kalau tak ada sebarang komitmen atau hutang, bank tak tahu dan tak ada idea korang jenis macam mana.

Pihak bank nak beri pembiayaan perumahan kat mereka yang kemampuan sahaja. Jadi korang kena buktikan yang korang mampu jadi pembayar yang baik.

Bank akan tengok asas 3C ini kat anda.

• Character

Karektor pembayaran balik berdasarkan laporan CCRIS. Maklumat peribadi. Pekerjaan. Tempoh masa bekerja dalam sesebuah syarikat.

• Capacity

Pendapatan korang berapa? Adakah konsisten setiap bulan? Berapa jumlah baki selepas dah bayar hutang atau komitmen? DSR kau orang berapa? Adakah dibawah 60%-70%?

Cara kita DSR: Jumlah Hutang Sedia Ada + Ansuran Hutang Rumah Yang Nak Beli / Pendapatan Bersih X 100%.

• Capital

Adakah kau orang ada sebarang aset, pelaburan ataupun sebarang simpanan?

Pembiayaan perumahan sangat senang jika korang tahu aturannya. Komitmen kat pembiayaan perumahan tak ambil masa yang pendek, tapi antara 30-35 tahun.

Jadi, 3C korang kena score 3C kat atas tadi dulu, baru pihak bank yakin dengan korang.

Macam mana nak buat rekod CCRIS?

Biasanya gua bagi 2 pendapat.

Jika korang dah ada deposit rumah, dan bersedia nak beli rumah dalam tahun tersebut, korang boleh:

#1: Mohon kad kredit.

Buat untuk transaksi pembelian minyak petrol dan beli barang keperluan saja.

Pihak bank bukan tengok hari ni korang apply kad kredit, dah ada CCRIS dan terus yakin dengan kemampuan bayar balik korang.

Biasanya perlu tempoh 6 bulan baru akan muncul dalam laporan CCRIS. Semua cun melecun, biar 0,0,0,0,0,0.

Kad kredit pun masuk 5% daripada baki terkini untuk perkiraan DSR. Jangan sampai 70% credit limit pulak ya.

Tapi kalau korang belum ada lagi deposit rumah. Dan pasang matlamat nak beli rumah dalam 2-3 tahun, boleh juga buat CCRIS dengan melabur dalam ASB Financing.

#2: Mohon ASB Financing.

Mulakan dengan RM50,000. Bulanan korang ken bayar dalam RM285.

Selalu gua tekankan ASB Financing ni pembiayaan dengan bank. Dan sebarang pembiayaan dengan bank masuk dalam laporan CCRIS.

Jadi, masuk dalam perkiraan DSR (Debt Service Ratio). ASB Financing akan masuk kira sama jika tak cukup satu tahun. Jelas?

Lepas 2-3 tahun terminate dan pulangan prinsipal, dividen terkumpul boleh kita gunakan untuk modal beli rumah.

Jadi force saving korang juga sebenarnya. Takdelah tiap kali dapat gaji tak tahu duit korang pergi ke mana.

Kalau korang dah ada ansuran kereta, pembiayaan peribadi tak payah buat lagi hutang di atas ni. Dah memang kau orang sudah ada laporan CCRIS.

Bayar jumlah yang tepat pada masa yang dah ditetapkan okay? Kalau tak laporan CCRIS kau orang barai nanti lagi susah nak beli rumah.

Siapa ada PTPTN pun sudah masuk dalam laporan CCRIS. Jadi, bayar hutang ini dan jangan pula diabaikan.

Lain padang lain belalang. Lain bank lain dia punya SOP. Lain dia punya game plan.

Kalau tak ada laporan CCRIS, tak tentu lagi bank akan tolak terus permohonan pembiayaan perumahan korang. Rajinkan diri walk-in ke bank ye. Tanya 3 atau 5 bank.

Tip tambahan supaya bank senang luluskan permohonan loan rumah korang.

#1: Jadi penghutang yang baik.

Bila nak periksa laporan CCRIS, pastikan semua bersih daripada segala nombor lain selain 0,0,0,0,0,0,0 tu.

Dah berhutang tu, bayarlah dengan jumlah yang tepat pada masa yang dah ditetapkan.

#2: Cipta rekod CCRIS.

Kalau tak ada laporan CCRIS, tak bermaksud pihak bank akan terus reject permohonan pembiayaan perumahan korang.

Mungkin korang akan dikenakan kadar keuntungan bank agak tinggi berbanding orang lain.

Daripada laporan CCRIS, pihak bank akan tahu karektor pembayaran balik korang. Adakah korang seorang culas, atau sebaliknya.

#3: Elakkan mencipta sejarah hitam.

Kalau korang ada sejarah hitam seperti rumah pernah dilelong, kereta pernah ditarik, ataupun di bawah pemantauan AKPK, ini mungkin akan sukarkan pihak bank nak luluskan pembiayaan perumahan korang tu.

Jadi, rancang kewangan korang dengan sebaiknya. Buat bajet dulu. Kalau tak mampu bayar, elakkan “terbeli” kereta mewah ya.

#4: Mencapai credit limit kad kredit anda.

Gua ada seorang kawan. Dia sangat bijak merancang.

Tapi bila dia dah ada kad kredit, dia mula berubah. Swipe sana sini serupa dirasuk oleh kad kredit tersebut.

Penyudahnya, hutang kad kredit sampai RM11,000!

Janganlah korang jadi hamba kad kredit. Anggaplah ia sebagai wang kertas. Untuk mohon pembiayaan perumahan janganlah sampai mencapai 70% kredit limit. Bayar semua dulu.

#5: Hati-hati bila diminta jadi penjamin.

Elakkan jadi penjamin sepupu, kawan-kawan, pakwe atau makwe kalau korang tak berapa yakin dengan kemampuan kewangan mereka.

Dia nak berhutang untuk kahwin pun, korang jangan baik hati sangat nak jadi penjamin dia. Kalau dia tak bayar, korang yang kena tanggung nanti.

#6: Fokus kat simpanan.

Untuk membeli rumah pertama, amatlah digalakkan untuk ada simpanan yang secukupnya.

Kalau ansuran pembiayaan perumahan kau nanti RM550 setiap bulan, elok ada 6 bulan simpanan untuk buat back up di masa hadapan dalam RM3,300.

Lagi banyak lagi bagus. Simpanlah dalam Tabung Haji ataupun ASB. Kepilkan masa mohon pembiayaan perumahan nanti.

#7: Baki Bulanan Dalam Akaun Bank

Sekarang, bank besar bertambah susah nak luluskan pembiayaan perumahan individu yang bergaji bawah RM3,000.

Ada juga bank melaksanakan NDI (Net Disposable Income).

Apa itu NDI? Nak senang faham ialah baki bersih selepas tolak semua komitmen atau hutang.

Kalau korang tinggal kat bandar, NDI kena atas RM1,500. Jika di luar bandar baki kena ada RM1,000.

Apa gunanya NDI ni? Untuk kos sara hidup koranglah. Korang kan suka makan kat kedai hipster je. Kos bayar petrol kereta import mewah korang tu. Kakakaka.

Jangan takut. Pergilah shopping dekat bank tu. Bawa payslip dan tanya mereka berapa kemampuan pembiayaan perumahan yang korang boleh dapatkan.

—

Harap faham sebab apa bank susah nak luluskan loan rumah, bila tak ada sebarang rekod hutang.

Dan  juga harap kita boleh kongsikan artikel bermanfaat ini kat kawan-kawan . Daripada baca benda-benda hiburan yang lagha tu, baik lagi dalami ilmu bermanfaat macam ni.

Yang untung nanti, korang juga. Bukan orang lain.

4 KELEBIHAN MELABUR DALAM HARTANAH YANG ORANG KITA TIDAK TAHU

Ramai yang menganggap bahawa pelaburan hartanah adalah untuk orang kaya sahaja. Memerlukan deposit yang banyak, gaji yang tinggi, kajian yang menyeluruh dan penyediaan dokumen sokongan yang banyak.

Namun, ramai juga yang sudah menunjukkan minat dalam pelaburan hartanah dan ia adalah satu petanda yang baik. Apakah yang menyebabkan mereka ingin melabur dalam hartanah? Kami akan kongsikan beberapa kelebihan yang anda boleh dapat jika melabur dalam hartanah.

PENDAPATAN PASIF

Pendapatan dari pelaburan hartanah boleh diterima melalui dua (2) sumber utama iaitu sewa dan kenaikan harga rumah. Jika sewa yang anda letak melebihi bayaran kepada bank serta kos-kos lain, lebihan tunai tersebut boleh dijadikan sebagai pendapatan pasif anda setiap bulan.

Mungkin anda tertanya-tanya bagaimana jika sewa yang diterima lebih rendah dari bayaran kepada bank? Bagaimana jika tiada siapa yang ingin menyewa rumah tersebut? Sebab itu dalam pelaburan hartanah anda perlu melakukan kajian yang menyeluruh sebelum buat keputusan untuk beli rumah tersebut.

• Isi kandungan surat tawaran pinjaman perumahan yang perlu anda tahu.

Antara kajian yang anda boleh lakukan adalah dengan menyemak kadar sewa semasa di kawasan tersebut dan bandingkan dengan bayaran bulanan kepada pihak bank. Anda juga boleh belajar banyak lagi cara dan teknik kajian dalam pelaburan hartanah di dalam seminar Asas Pelaburan Hartanah yang kami anjurkan pada 25 Sept 2016 di Shah Alam. [KLIK SINI]

Selain pendapatan yang anda terima dari sewa rumah setiap bulan, anda juga boleh mendapat keuntungan melalui kenaikan harga rumah. Setiap tahun, harga rumah akan terus naik bergantung kepada lokasi rumah tersebut. Rumah yang berada di kawasan yang terkenal seperti Lembah Klang, kenaikan harga rumah sangat tinggi dan laju.

Contoh yang berlaku adalah rumah teres di Bukit Tinggi, Klang apabila harga mula dijual pada tahun 2010 adalah RM300,000 dan kini sudah mencecah RM1,000,000. Perbezaaan kenaikan harga rumah akan menjadi keuntungan untuk anda miliki selepas rumah terserbut berjaya dijual.

• Nak minta kurang harga rumah?Ini tip dan caranya.

ASET

Kenapa kita perlu kumpul aset?Bagaimana aset dapat membantu meningkatkangaya hidup kita?

Pemilikan aset atau rumah secara amnya memang satu perkara yang sukar untuk dimiliki jika tiada ilmu tentang pemilikan tersebut. Tujuan utama kita membeli rumah biasanya adalah sebagai tempat perlindungan.

Namun, ada sesetengah dari kita yang tidak mampu memiliki rumah sendiri dan terpaksa menyewa untuk terus hidup. Aset yang kita miliki hari ini bukan sahaja boleh digunakan untuk keperluan kita malah generasi akan datang juga akan mendapat manfaat.

Dengan kenaikan harga rumah yang terlalu tinggi, generasi akan datang mungkin akan menghadapi masalah untuk memiliki rumah sendiri. Oleh itu, anda seharusnya memiliki lebih banyak aset yang mampu milik untuk dijadikan sebagai aset generasi akan datang.

• Rumah leasehold tidak sesuai untuk pelaburan?

Selain itu, dengan memiliki aset sendiri, anda sebagai seorang suami juga telah menyediakan satu tempat perlindungan kepada isteri dan anak-anak jika sesuatu berlaku terhadap diri anda. Mereka tidak perlu lagi untuk menyewa jika rumah tersebut telah dibayar menggunakan pampasan takaful pinjaman perumahan.

Ramai yang tidak tahu sebenarnya melalui pelaburan hartanah ini anda boleh melakukan banyak amal dan boleh membantu orang lain. Sesetengah dari pelabur hartanah memang mahukan keuntungan dalam pelaburan ini namun anda juga boleh jadikan rumah ini sebagai tempat perlindungan orang lain dengan kadar yang lebih murah.

Anda sendiri dapat membantu orang lain melalui pelaburan hartanah ini

DUIT ORANG LAIN

Satu kelebihan melabur dalam hartanah adalah anda hanya perlu sediakan 10% sahaja dari harga rumah dan selebihnya iaitu 90% akan dibayar oleh pihak bank. Ini adalah satu teknik 'leveraging'.

Jika anda mempunyai RM50k, anda mungkin boleh beli dua (2) buah rumah yang bernilai RM250K setiap satu.Lebih menarik lagi, dalam pelaburan hartanah anda juga boleh menggunakan duit akaun 2 KWSP untuk dijadikan sebagai deposit rumah tersebut.

Salah satu teknik yang kami akan kongsikan semasa seminar nanti adalah bagaimana untuk beli rumah dengan deposit kurang dari 10%. Ini dapat membantu orang ramai yang mempunyai masalah yang tidak mempunyai deposit 10% tetapi ingin melabur dalam hartanah.

• Kesan apabila anda beli rumah berstatus 'Master'.

Selain itu, kos pemilikan aset tersebut juga akan dibayar oleh orang lain jika sewa rumah tersebut melebihi bayaran bulanan kepada pihak bank. Salah satu tabiat orang kaya atau jutawan adalah berbelanja menggunakan 'duit orang lain' atau sebenarnya melalui keuntungan pelaburan mereka.

NETWORKING

Akhir sekali, melalui pelaburan hartanah ini anda bukan sahaja boleh mendapat keuntungan malah ada boleh berkenalan dengan ramai orang yang terlibat secara langsung dalam pelaburan ini. Antara pihak yang terlibat seperti pegawai bank, ejen hartanah, peguam dan juga penilai.

Selain itu, anda juga boleh berkenalan dengan pelabur hartanah lain yang mungkin mempunyai teknik dan cara pelaburan mereka sendiri. Melalui networking ini, anda dapat belajar banyak perkara dari orang lain.

Networking ini sangat penting untuk membantu anda untuk lebih berjaya dalam pelaburan hartanah. Anda lebih mudah untuk mendapat rumah yang sangat murah, lebih mudah untuk lulus pinjaman perumahan dan lebih penting lagi apabila proses jual beli rumah anda dapat diselesaikan dengan cepat.

APA MAKSUD KAVEAT (CAVEAT)

Ok.. Persoalan yang biasa ditanya.. Saya lihat di dalam Geran saya tiba-tiba ada didaftarkan (dimasukkan) Kaveat Persendirian sedangkan saya tidak tahu apa-apa mengenainya. Apakah sebenarnya Kaveat Persendirian tersebut? Dan apakah kesannya apabila geran saya didaftarkan kaveat persendirian tersebut?

Sebenarnya ramai yang kurang tahu atau kurang arif mengenai istilah-istilah seperti ini dan kesannya terhadap mereka di dalam hartanah dari segi undang-undang. Jika kita ambil Kaveat ini sendiri sebagai contoh, kesan sebenarnya adalah amat besar sekali kepada pemilik tanah tersebut.

Ini kerana apabila sesuatu kaveat dimasukkan (didaftarkan) ke atas sesuatu hakmilik tanah, maka ianya akan menghalang sebarang urusan daripada berlaku ke atas tanah tersebut! Maksudnya?…
maksudnya di sini adalah apabila hakmilik anda telah dimasukkan kaveat, maka anda tidak boleh menjual… menggadai atau menyewakan tanah tersebut atau apa juga urusan pindahmilik kepentingan sehinggalah kaveat tersebut dikeluarkan atau secara automatiknya tamat tempoh.

Ada berapa jenis kaveat?
Berdasarkan yang termaktub di dalam Kanun Tanah Negara (Akta 56 1965), Kaveat adalah terbahagi kepada 4 iaitu:

1) Kaveat Pendaftar (Registrar’s Caveats) – Kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar Tanah ke atas Dokumen Hakmilik (Document of Title)

2) Kaveat Persendirian (Private Caveats) – Kaveat yang boleh dimasukkan oleh individu atau badan persendirian yang mempunyai kepentingan ke atas sesuatu tanah tersebut.

3) Kaveat Pemegang-Lien (Lien-Holders’ Caveats) – Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mana memegang dokumen hakmilik sebagai cagaran untuk tujuan tertentu seperti pemberian pinjaman (contohnya bank).

4) Kaveat Amanah (Trust Caveats) – Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang tanah atau kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai pemegang amanah.

Terdapat beberapa keadaan tertentu yang membezakan kaveat-kaveat di atas dimasukkan. Secara ringkasnya, Kaveat Pendaftar adalah lebih kepada melindungi kepentingan yang berkaitan dengan hak-hak kerajaan atau individu pemilik tanah tersebut. Sebagai contohnya, untuk menghalang urusniaga palsu atau dicurigai daripada berlaku ke atas tanah tersebut atau kadangkala dimasukkan untuk tujuan siasatan rasmi cthnya polis, LHDN, dsbnya ke atas hartanah tersebut.

Bagi Kaveat Persendirian pula, ianya adalah lebih jelas dan mudah difahami. Kaveat jenis ini boleh dimasukkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai kaitan kepentingan terhadap hakmilik tanah tersebut, walaupun bukan miliknya. Contohnya adalah orang yang telah membuat sebahagian pembayaran deposit untuk pembelian tersebut atau orang yang mempunyai perjanjian  pajakan yang didaftarkan ke atas tanah tersebut. Walau bagaimanapun, kaveat persendirian ini tidak menghalang dari urusan-urusan lain daripada berlaku ke atas hakmilik tersebut seperti endorsement tertentu. Kaveat persendirian akan terbatal dengan sendirinya selepas 6 tahun.

ANTARA ' FREEHOLD (PEGANGAN MILIK BEBAS) ','LEASEHOLD (PAJAKAN) ' DAN " HAK MILIK SEMENTARA "

Ini adalah berikutan beberapa salah faham yang berlaku apabila saya bersembang dengan beberapa orang bakal pembeli rumah, pemilik dan juga oleh sesetengah agen hartanah sendiri.  Antara yang ingin saya kongsikan di sini adalah mengenai pegangan milikan bebas (freehold), pajakan (leasehold) dan juga apakah dia Hakmilik Sementara yang mana boleh jadi ‘freehold’ mahupun ‘leasehold’.
Untuk penerangan di dalam artikel ini saya tidak akan menyentuh dengan mendalam dari segi perundangan (akta-akta dan sebagainya) tetapi hanya lebih kepada penerangan yang lebih mudah difahami oleh orang-orang biasa.

OK, pertamanya apakah FREEHOLD dan apa pula LEASEHOLD?

FREEHOLD atau pegangan bebas merupakan tanah di mana pemilikannya adalah untuk tempoh selama-lamanya (kekal).    Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali semula kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pegambilan balik tanah oleh kerajaan).  Di dalam dokumen hakmilik muktamad (‘final title’), pegangan bebas dikenali sebagai GERAN (sama ada Geran atau Geran Mukim) seperti di dalam rajah di sebelah.  Geran merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri manakala Geran Mukim merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah dan Daerah.
Sebagai contoh, jika dokumen hakmilik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No. Hakmilik seperti GERAN 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No. Hakmilik adalah seperti Geran Mukim 1234.

 LEASEHOLD atau pegangan berstatus Pajakan pula merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan.  Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan negeri / Pejabat Tanah adalah untuk 99-tahun.  Di negeri seperti Sabah & Sarawak, kita mungkin melihat tempoh pajakan yang lebih panjang manakala untuk hakmilik lama dan tujuan selain kediaman anda mungkin akan lihat pajakan untuk tempoh seperti 30 atau 60 tahun.  Persoalan utama di sini apa akan jadi selepas tempoh pajakan tersebut tamat?  Jawapannya, tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri.  Walau bagaimanapun, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui/memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa.   Sekiranya anda merupakan pemilik tanah jenis pajakan, anda tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek (sekitar kurang 30-50 tahun) kepada Pejabat Tanah.  Anda akan dimaklumkan mengenai jumlah premium yang perlu dibayar untuk permohonan tersebut dan perlu membuat pembayaran sebelum ianya diluluskan.   Untuk negeri Selangor, adalah dimaklumkan pada tahun 2011 bahawa pemilik yang terus tinggal di hartanah berkenaan hanya perlu membayar RM1,000 sahaja berbanding jumlah premium mengikut nilai pasaran tersebut sehingga beliau menjual hartanah berkenaan.  Jumlah ini adalah tersangat kecil dan merupakan suatu tindakan yang baik dari kerajaan negeri tersebut.  Sebagaimana dokumen hakmilik kekal, pegangan pajakan juga mempunyai pengenalan tersendiri dalam membezakannya di dalam dokumen hakmilik.  No. Hakmilik muktamad bagi pegangan pajakan akan menggunakan PAJAKAN 1234 atau PAJAKAN MUKIM 1234 – merujuk cara yang sama seperti Geran.
Secara amnya kebanyakan tanah-tanah untuk projek perumahan pada masa ini adalah berstatus ‘Pajakan’ kerana ianya merupakan tanah yang ‘diberimilik’ oleh kerajaan kepada pemaju untuk dibangunkan.  Hanya projek-projek perumahan terdahulu yang mana tanah sudah dimiliki oleh individu sahaja biasanya yang memiliki status pegangan bebas (kekal).  Penerangan lanjut diperlukan untuk perkara ini nanti!..
Dari segi nilaian hartanah pula, sebagaimana sedia maklum, tanah dengan ciri2 yang sama akan mempunyai nilai yang lebih tinggi untuk pegangan bebas berbanding pajakan.  Selain disebabkan tempoh pegangan tersebut, ianya adalah berkaitan dengan permintaan dan juga tempoh pindahmilik yang lebih panjang untuk pegangan pajakan yang memerlukan kebenaran/kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik tersebut yang kadangkala memakan masa sehingga 1 tahun.

Apakah pula HAKMILIK SEMENTARA?
Sebagaimana yang telah saya terangkan di atas, dokumen hakmilik MUKTAMAD akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.  Bagaimana pula bagi hakmilik yang belum muktamad? Untuk hakmilik yang belum muktamad, no. pengenalan hakmilik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)1234 atau H.S.(M)1234.  Huruf pengenalan H.S. di sini sebenarnya merujuk kepada ‘Hakmilik Sementara‘ manakala (D) dan (M) masing-masing merujuk kepada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah berkenaan iaitu D (Daftar) – Pejabat Pendaftar Negeri manakala M (Mukim) – Pejabat Tanah Daerah.  Terdapat sebahagian mereka yang keliru dengan anggapan bahawa Hakmilik Sementara merupakan pegangan ‘sementara’ yang mereka fikir pegangan pajakan sedangkan ianya suatu perkara yang berbeza.  Semoga penerangan ini dapat memberikan pencerahan kepada masalah tersebut.
Oleh itu, Hakmilik Sementara ini juga mempunyai jenis pegangan yang berbeza iaitu sama ada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajakan yang mana boleh dirujuk di dalam dokumen hakmilik tersebut.
Walaupun Hakmilik sementara ini bukanlah dokumen hakmilik muktamad ianya tetap sah digunapakai sebagaimana butiran yang tercatit di dalamnya sehinggalah hakmilik muktamad dikeluarkan.  Hakmilik muktamad merupakan hakmilik berdasarkan ukuran akhir/sebenar Pejabat Tanah dan terdapat kemungkinan saiz muktamad tanah anda sedikit berbeza dari saiz di dalam hakmilik sementara.

Diharapkan sedikit penerangan ringkas mengenai 3 perkara di atas dapat memberikan penjelasan kepada mereka yang masih belum jelas mengenainya.